1-物件購入・売却で考える　不動産、住宅、住まいのトラブルを経験者が作成したホームページ

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目次

1-まえがき

2-他の商品と住宅の違い

3-住宅購入時に考えてもらう事

1-購入時においての考え・行動・心理

2-居住に当たり大事な確認事項
(各項目を参照して下さい)

4-物件の下見 (チェツク)について

1-チェック方法

2-実際のチェック方法

3-第三者にチェックを依頼

1-まえがき

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私自身が、今までに仕事の関係上、何度も戸建住宅・マンションを購入・売却・賃貸を繰り返し転居をし、居住してきました。この間に体験したことを、皆様に知っていただき居住前に諸問題の発生を、限りなく回避できればとの思いによりこのＨＰを立ち上げました。
参考としていただき、より快適な居住環境になりますように、お役に立てれば、幸いです。賃貸の場合も参考になるかと思います。では、以下よろしくお願いいたします。

住宅の購入・売却での注意したいこと (問題発生について)
起こると予想される			事前確認をできるだけする
起こってしまう			直ぐに問題解決に向かい行動をする時間経過により解決が複雑になったり、不利になったりします。
起こってしまった後の解決方法			問題解決の道筋をたて流れを作り、最終結果の予想を出す
			各々の専門家に依頼する前にまず、どの様に問題解決に対する流れを組み立てることを考えることによりスムーズに解決しやすくなります(落とし所を考え、決着時期を早くする)
			いろいろな人に依頼しすぎて、遠廻りする結果になることもあります。
			問題を抱える自身が主役で、問題の解決には相談依頼先の選択にも検討が重要になります。問題解決の依頼先に頼めば、それでおまかせでは内容が把握できて無く、自身の方向とはズレてしまう場合があるので、内容を自身でもしっかり確認して進めること。

このホームページでは、不動産会社を宅建業者(宅地建物取引業者)として使用しています
売主と買主の間で取引をまとめることを仲介という用語を使用しますが、宅地建物取引業法では、それを媒介(ばいかい)という用語を使用します

2-他の商品と住宅の違い

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	住宅		通常商品
製造指針	住宅は広範囲に渡る部材を使い施工して行います。施工業者が最終段階でチェックしますが、住宅は範囲が広すぎるため見落としが出る場合があります。購入者側がチェックしようとしても、専門性知識が無いため難しい面があります。住宅は入居してから、商品として使い始めます。使い始めてから、事実上のチェックが始まると考えていいでしょう。種々の問題が出てくることがあります。		車、家電、食材等の通常の商品は、単体です。製造側が、単体商品のため、使用用途の範囲が狭く、その部分に特化集中していますので、購入側が使いやすく、安全・危険性(品質・機能)に考慮して製造しています。最終段階でチェックして出荷します。購入者に渡り、使用通りに使えばまず問題は起こりません。
商品に対する満足度	比較する同種の商品がない		比較する同種の商品がある
	同条件の物件はありませんので、希望に近い物を有る程度妥協して購入しています。完全に満足できる物件は、なかなか無いものです。		各製造会社で同種の商品が多く出されているので、その中で個人の購入基準で納得し、選択して購入しています。
購買行動時の購入基準	通常商品のような、購入基準での購入では判断できません。購入する際には、検討に要する時間も無く・物件の精査をせずに、問題は無いとして購入することがほとんどです。もしチェックしようとするには、通常の商品に要する時間に比べれば、膨大な時間と専門性知識が必要になります。		普段家電、生活用品等を購入する時には、より安価(それなりの品質のもので)、希望のデザイン・色・サイズ等を求めて取扱い店に行きます。日常生活において、何度も買い替えたり・頻繁に購入してその商品の基準を自然に身につけていますので、購入者自身が判断できます。
製造場所	現場ごとに完成します		製造場所にて製品が完成します
作業環境・条件	良くない		一定の作業環境がある
	製造場所(工場)での製造と比較すると、一軒ごとに施工し、それぞれ条件(場所・形状等)が違うため、その都度初めから、施工・工程を考慮して進めなければならない部材の加工、他の箇所との接合、施工上複雑に絡む部分があり、現場ごとにその都度考慮しながら進行しなければならない		製造工程が標準化されており、それに沿ってロット単位で製造する通常チェックは、製造時・出荷時に行われる。ほとんどの場合、住宅施工に比べば、製造は容易です
チェック	チェックもれが出やすい		チェックがしやすい
製造個数単位	一軒毎ごとに施工する建築は現場毎ごとに作ります。 (マンションは除く)		工場にてロット単位で生産
購入回数	何回も購入することはありません		日常的に購入することが多い
価格	高価な商品		安価な商品 (車・船・飛行機以外の日常用商品)
商品の特性 (部材構成)	通常の商品のように単体商品でなく、各多くの部材より作られていて、現場加工(サイズ等の調整)が非常に多い。		通常商品は、特定の使用目的のためのもので、部材もそれぞれの製品用に特化されたもので構成されています。
チェックする専門知識	住宅は範囲が広すぎるのと、専門性知識がないとチェックが難しいです。チェックするには、通常の商品に要する時間に比べれば、膨大な時間が必要になります。		製品は専門に製造されており、又標準化されていて、一定の品質検査され出荷される
チェックに要する時間	通常は購入する際には、検討に要する時間・物件の精査をせずに、問題は無いとして購入することがほとんどです。		品質検査は、工程に組み込まれていて、時間は短時間です (車・船・飛行機以外の日常用商品)
購入後の問題発生	購入者自身がチェックできないので通常商品より問題発生の可能性が高くなる。入居してから、種々の問題が出る可能性が高くなます。		あまり無い。もしあれば交換・買取り・返品・修繕などの処理をします。
軽度の修理	建物は種々の部材が絡み合い、補修に費用・時間がかかる		商品は単体なので、不具合が有っても、そのもの自体を直せばよい
問題が発生した場合の責任	建築業者による物件(新築)		通常は、販売店が製造者から仕入れますので、商品の不良がある場合は販売店に持込み、製造者に戻されて、無償交換・修理ができる場合が多いです。期限により有償交換・修理になることもあります。ほとんど問題は解決されます。
	不動産業者の仲介による物件 (新築)
	不動産業者の仲介による物件 (中古)
	個人売買(中古)
	建築業者(製造者)・販売店(不動産業者)・個人(売主)のどこに不備の補修の責任があるのか明確にされない事があります。
	不備が出た場合に、不備箇所の修復の価格が大きい場合には ◎事業規模による対応の違い ◎技術的なものによる対応の違い ◎事業者の理念の差により対応できないこと出て来ることがあります。なかなか問題が解決されず、しだいに大きな問題に発展してしまう場合があります。

3-住宅購入時に考えてもらう事

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1-購入時においての考え・行動・心理

家全体が商品
通常の商品は単体(車・家電・家具等)で不具合が有っても、そのもの自体を直せばよいのですがが、家は種々の部材が絡み合い補修には費用・時間がかかり最悪の場合は修復できないこともあります

物件の取引きタイプ
宅建業者に依頼			物件売買で通常は、宅建業者を介して行ないます。これは取引・契約での種々の問題の回避するために依頼します。媒介手数料が必要になります。
売主と買主で取引する			売主と買主で取引しますので、宅建業者は通しません。媒介手数料は必要がありません。

住宅は一点もの	ほとんどの場合、通常の商品とは違い、戸建て住宅・マンションは環境条件により各々違います。例として戸建て・マンションなどで同じ建物でも角側・中・奥側等の位置の違いで環境条件も違ってきます。
取引の形態	通常不動産は、売り手(実質の持ち主)・仲介(不動産業者)と購入者で契約し、購入することになります。直接取引(個人売買)の場合は、不動産業者の仲介を省く場合もあります
仲介の不動産業者とは	仲介の不動産業者は、物件の斡旋・取引における法的なチェック・書類作成をします。斡旋者ですので、物件内容の土地・建物には詳しくありません。世の中の出回っている物件は、不動産業者で土地・建物の対処が無理な場合は製造者(建築会社・工務店等)が処理します。不動産は、不動産業者という仲介業者は斡旋者になり、製造者は、工務店・大工・建設会社になります。又、不動産業者が施工会社も兼ねている場合もあります。
情報	購入にはできるだけ多くの情報を、集める。情報量の多さは、それだけ選択肢が増えます。心構えは、熱意・あきらめないことです。
住居とは	例えば、車ですと試乗してとりあえず、感触はつかめます。通常商品は価格も住居に比較して安価なので、気に入らなければ、次回から別商品を選びます。住居は実際住んでみないと感触はつかめません。住居の交換・買替えは、資金的に難しい場合があります。そなため商品としては特殊なものになります。
新築	新築の場合は、問題があれば製造者が対応します。新築で経過年数がたち、建築した会社が廃業・倒産でメンテ・管理がしてもらえなくなる事もあります。
中古住宅	中古住宅の場合は経過年数が経ているので、製造者との繋がりが途絶えたり、消滅しているケースがあります。その後の中古住宅のリフォーム・補修は取り扱う不動産業者関連の業者が行う場合が多いです。補修・リフォームは自身側で依頼する選択肢もあります。

子供の成長・高齢に向かっての居住環境が変化して行きますので、
これを念頭置いて行きましょう。

購入時における心理
思わずこれは気に入った物件と思う心理	今まで古い住居・賃貸にいて、新築・中古のリフォーム後を見てしまうと、心理的にどうしてもよく見えてしまいます。思わず気にいってしまったりする。建物のみに目が行ってしまう(目でみれるもののみ)、心理があります。
業者のセールストーク	業者にこの物件は良い物件で、希望者が後に控えているなどと言われると、その場で決めてしまったりします。他の人が先に手付を打ってしまわないか、不安になります。一足違いで気にいった物件を他人に買われて悔しい思いの人もおられると思います。
心理対策	慌てる・あせり・不安に対しては、慌てず、腰を落ち着け、じっくり吟味すること。世の中は広いです。次によりよい物が出て来ることを信じて、諦めないことです。

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2-居住に当たり大事な確認事項 (各項目を参照して下さい)

可視(カシ)とは、目でみれるもの
瑕疵(カシ)とは、不備のこと

建物が出来てしまうと、地盤・擁壁、その他の瑕疵(カシ)があっても発見出来ず、後に不具合が出た場合には、問題解決のための、時間・費用をついやし、又不愉快な人間関係等・そのための日々を送ることになります。
地盤・擁壁	住宅がいくらすばらしくても、地盤・擁壁が弱いければ居住する限り様々な問題に悩まされることになるでしょう。
雨漏り	問題箇所がなかなか発見できず、悩まされることになるでしょう。一度起きると再び起こる可能性がある箇所です
近隣トラブル	居住環境は住宅そのものだけでなく、近隣と環境のなかで生活することになります

住んでみたら	住宅は、土地・建物・擁壁だけでなく、周囲も合わせたもの(環境)が商品になるのです。住んでみたら近隣問題があったりします。実際購入した後、住んでみたら希望通りでないケースがあったり、色々な問題か出て来ることがあります。住宅は素人には判断できないことが多すぎます。
チェックの方法	物件の現在の状態によりチェックの方法、対策が異なります。チェックの項目は土地・建物と近隣環境があります。
問題発生の回避	問題発生が少しでも少ない物件を探したいものです。
	一般的に低価格の物件は、問題発生の可能性が高くなります適正な価格でない物は、何らかの問題があり、あえて安さのみで購入した場合は、自己責任になります。
	2ページ目のお勧めしない地域・住宅を参照して下さい。内覧は可視のみの、確認がほとんどです。
問題の発生	住宅の購入時には、そのまま問題なく居住できると通常は、思う人がほとんどでしょう。中には、問題が出てしまったケースがあります。トラブルに遭遇した人は、せっかく高価な買い物したのに生活が一変してしまうことがあります。将来問題の発生をできるだけ少なく、回避するには、事前にどこまで、何をしたらいいのでしょうか。問題発生の内容は、物件そのものと、近隣環境があります。
問題発生後対処	工事の内容は、大手の会社だからといって、安心できません。実際現場工事は下請け(各職種があります)が行いますので、出来栄えは下請けしだいです。居住してから後に問題等が出て来ることがあります。それからの処理対応が始まります。ここで双方の処理負担(費用)等が出てきます。売り手側の負担で済めばいいのですが、負担割合で違いが出ると交渉になります。
転売	人生において何らかの場合に転売する時の事を、頭に置いて購入しましょう。後々とても値がつかないような物件は控えましょう。人生で最終地として購入する場合は除きますが・・・(後述の各条件をどの程度で妥協するかを参考に)

4-物件の下見 (チェツク)について

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1-チェック方法

チェック方法の限界　チェック方法(可視・瑕疵)
通常 (完成済み)	通常は、新築注文住宅を除き、既に出来上がった物件をそのまま受け入れるケースが通常です。
新築注文 (未完成)	新築注文住宅の場合は、当初(設計から)よりチェックがある程度できますので、現在居住地より、離れている場合でも、ご足労でも、物件を見に行く回数は、何回も何回も、回数が多いほど今まで気がつかないことが出てきます。工事が終わってしまってからだと面倒になります。

自己・第三者に依頼によるチェツク方法の違い
自己で	記録保存		施工進行毎にデータ・写真を記録保存する
	保存資料の精度		個人の場合は、専門家のレベルまではないので、専門的知識がないのでポイントが外れていることがある
	記録保存の目的		後の問題発生時に、第三者に相談する場合に証拠・分析・資料になるが、第三者に依頼するよりは、客観的レベルでは低くなる場合がある
	施工途中の修正・変更		専門的知識がないので、気がつかず見逃す場合もあり、適切な指示で修正・変更をしてもらえない事がある
第三者に依頼	記録保存		施工進行毎にチェツク者が立会い、データ・写真を記録保存する専門家に依頼の場合、費用はかかりますが、後の問題発生防止の保険のようなもので、もし問題が起こった場合の具体的資料になる
	保存資料の精度		専門家なのでレベルは高い
	記録保存の目的		後の問題発生時に、証拠・分析・資料になる
	施工途中の修正・変更		専門家なので迅速に適切な指示が出せ・修正・変更させることができる
地盤・擁壁の調査は別途(地盤調査会社に依頼する)調査方法により費用が異なります

建築工事初期からチェツクがほとんどできる場合　(新築戸建て)
施工進行・状況把握自己で行なう			施工進行毎にチェツクし、データ・写真を記録保存する
施工進行・状況把握第三者に依頼			新築・リフォーム工事開始から、建築士等の専門家が有料で日々写真(日付け入り)を撮り・各箇所のチェックと結果資料作成。
地盤・擁壁の調査は別途(地盤調査会社に依頼する)調査方法により費用が異なります

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2-実際のチェック方法

物件を始めて購入者が目にした状態でのチェツク可能範囲
完成度合い	物件形態		チェツク状況
完成度合い	物件形態		ほとんどできる	できない箇所がある
未完成	新築注文	未完成 (基礎工事から)	◎	━━━━
	新築注文	工事進行中	━━━━	◎
	新築建売り	工事進行中	━━━━	◎
	中古	リフォーム工事進行中	━━━━	◎
完成済み	新築注文	新築完成済み	━━━━	◎
	新築建売り	新築完成済み	━━━━	◎
	中古	リフォーム前 (既存のまま)	━━━━	◎
	中古	リフォーム済み	━━━━	◎
地盤・擁壁の調査は別途(地盤調査会社に依頼する)調査方法により費用が異なります

物件を始めて購入者が目にした状態
物件完成度別状態による人的チェツク方法
(すでに施工されチェツクできない箇所がある)

箇所	進行状況	物件形態	完成度合い	通常、人が地上に立つか、しやがんで見られる範囲	道具等が必要になるのと、その箇所までの体力・苦労がいる

基礎部	施工度合い (新築)	新築注文	工事開始から	基礎部の完成時は見られる	━━━━━
		新築注文	工事進行中	進行中なので見られる場合もある	見られない場合は床下へもぐる
		新築建売り
		新築注文	完成済	見られない	見られないので床下へもぐる
		新築建売り
	施工度合い (中古)	中古	既存	見られない	既存なので床下へもぐる
		中古リフォーム	進行中	通常リフォームでは、基礎部はすでにあるので見られない	既存なので床下へもぐる
			済み
	床下地を貼ると床下の基礎部は、もぐらないと見れなくなる

構造体	施工度合い (新築)	新築注文	工事開始から	構造体の完成時は見られる	━━━━━
		新築注文	工事進行中	進行中なので見られる場合もある	進行中なので見られる場合もある
		新築建売り
		新築注文	完成済	見られない	構造体は壁・床・天井部は下地貼済み後は箇所により見られない
		新築建売り
	施工度合い (中古)	中古	既存	見られない	見られない
		中古リフォーム	進行中	通常リフォームでは、構造体はすでにあるので見られない	見られない
			済み
	構造体は壁下地を貼ってしまうと、構造体自体は見れなくなる

床下地	施工度合い (新築)	新築注文	工事開始から	床下地の完成時は見られる	━━━━━
		新築注文	工事進行中	進行中なので見られる場合もある	進行中なので見られる場合もある
		新築建売り
		新築注文	完成済	見られない	床下地は下地貼済み後は箇所により見られない
		新築建売り
	施工度合い (中古)	中古	既存	見られない	見られない
		中古リフォーム	進行中	通常リフォームでは、床下地はすでにあるので見られない	見られない床下へもぐる
			済み
	床下地を貼ると床下は、もぐらないと見れなくなる集合住宅は床下内をみるには、剥がす・はずすことになります

壁下地	施工度合い (新築)	新築注文	工事開始から	壁下地の完成時は見られる	━━━━━
		新築注文	工事進行中	進行中なので見られる場合もある	進行中なので見られる場合もある
		新築建売り
		新築注文	完成済	見られない	壁下地は下地貼済み後は箇所により見られない
		新築建売り
	施工度合い (中古)	中古	既存	見られない	見られない
		中古リフォーム	進行中	通常リフォームでは、壁下地はすでにあるので見られない	見られない
			済み
	壁下地を貼ってしまうと、壁の内側は見れなくなる

天井下地	施工度合い (新築)	新築注文	工事開始から	天井下地の完成時は見られる	━━━━━
		新築注文	工事進行中	進行中なので見られる場合もある	進行中なので見られる場合もある
		新築建売り
		新築注文	完成済	見られない	天井下地は下地貼済み後は箇所により見られない
		新築建売り
	施工度合い (中古)	中古	既存	見られない	見られない
		中古リフォーム	進行中	通常リフォームでは、壁下地はすでにあるので見られない	見られない
			済み
	天井へ上がれば、有る程度チェックができる

地盤・擁壁の調査は別途(地盤調査会社に依頼する)調査方法により費用が異なります

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3-第三者にチェックを依頼

物件を第三者にチェックしてもらいたい場合
第三者にチェックを依頼したい場合			物件の状態・問題を自分である程度チェックが行える人もいるでしょうが、できない人は、どこに、誰に依頼したらいいか分からない人もいます(通常は有料・謝礼が必要になります)金額はおのおの違いがありますので、まずは窓口のアドバイザー等に相談して道筋・流れの組み立てをしてから次に専門家等に相談することが大事です
依頼時の注意			思いつき・急いで、依頼しない。費用面も考慮する。
			親戚・知人が身近にいるからと安易に依頼しない。後で断りにくくなる場合があります
依頼してみたら			より高い技量のレベルでないと、チェック・解決が難しい場合は、別途、再チェック必要な場合があります
客観的なチェック			施工した当該物件の関係者以外による、第３者の目での確認は客観的になります。

問題が発生した場合、その問題が技術的なのか法的に関係するものかにより依頼先が異なり、また複合的になる場合もあります。役所・専門家に依頼する前に、問題解決のための道筋を組み立てなければなりませんこれを間違えると無駄な時間・労力を費やすことになり、結果納得行く解決にならない場合がよくあります。
確認依頼者			問題処理内容
アドバイザー			問題の流れの方向付けをするアドバイザー次のステップへのための専門家を選ぶ
			問題に自ら遭遇した経験が豊富な相談相手いる場合がありますので、まず最初に相談することをお進めします問題処理の道筋を作る経験が豊富
役所の建築課			規則・法的面からのみの、問題の有無を判断
			業者に指導するが、実践的な確認は、専門業者に依頼することになります
通常建築士			通常の建築を設計をしている
			問題処理の経験があまりない
問題を多く扱う建築士			問題処理の経験が豊富
			実践的な確認は、専門業者に依頼することになります
大工			全般から木部関係までの範囲を確認できる場合もある
			多能工の大工はある程度全般に確認できる
工務店・建設会社の監督等			完璧さを希望するなら・範囲確認全般
			施工した工務店・建設会社
			他の工務店・建設会社の方が、より客観的に確認できるが、同業者なので受けてくれない場合もある
土木管理士(地盤・擁壁)			地盤・擁壁の確認
			地盤・擁壁の内容は詳しいが実践的な確認は専門業者に依頼することになります
地盤調査会社(地盤・擁壁)			地盤・擁壁の確認を実践的に行なう
			地盤・擁壁の工事を行なっているので実践的な確認できる
知人・親戚の建築に詳しい人			全般から木部関係までの範囲確認
			確認できる範囲が全体にわたるものから、部分箇所のみまでの範囲の違いがあり、自己が確認したい箇所との合致があれば実践的な確認できる
知人・親戚で過去トラブルを経験した人			トラブルの内容を確認
			全体にわたるものから部分箇所のみの経験までの範囲の違いがあり、自己が確認したい箇所との合致があれば実践的な確認できる
自己で確認			専門的な箇所除き、部分的には可能
			見た目の不具合は有る程度確認できる