2-物件探し・見積・契約　不動産、住宅、住まいのトラブルを経験者が作成したホームページ

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1-物件の希望概略内容の確認項目

2-物件情報収集方法
(宅建業者に依頼・自身で探す)

1-宅建業者への物件依頼

2-宅建業者の販売時の規制

3-宅建業者が売り主の場合

4-宅建業者との調整内容

5-自己発見取引

3-購入物件の状態

1-土地を購入済、土地・建物を購入

2-農業地域での居住

3-種々の物件情報からの選択・
下見・希望物件の決定

4-物件の下見

1-物件を見に行く(内覧)時に
持参したいもの

2-物件の下見　天候・曜日・時間帯
の選び方

3-下見時の物件状態

4-物件の良質度の確認をする方法

5-下見 (内覧)をする

1-内覧方法(建売・注文・マンション)

2-内覧の方法(戸建モデルルーム・
マンションモデルルーム)

3-内覧の結果

6-購入を決める

7-決済方法

1-住宅ローンの種類

2-住宅ローンの金利型の種類

3-住宅ローンの契約のための費用

8-売買契約

1-売買契約を行なう (手付金の支払い)

2-本契約までの期間

9-売買契約を行なう

1-売買契約に伴う費用・税金
(ローンに付随する費用は別途)

2-印紙について

3-契約 (重要事項説明書・契約書・
権利書) 取り交わし、成立

10-引越し準備から入居

11-宅建業者の仲介手数料・計算

1-宅建業者の仲介手数料

2-仲介手数料の計算

12-宅建業者への物件購入依頼
方法の種類

1-専属専任媒介契約・専任媒介契約・
一般媒介契約

2-一般媒介契約 (明示・非明示)型
依頼側と宅建業者側の意向

3-一般媒介契約 (明示型・非明示型)
詳細

4-宅建業者が自社のみで買主・売主を
探そうとする場合

5-抜き行為 (ぬきこうい)

6-パワービルダー (建売住宅業者)

13-工事請負契約

1-工事請負契約書ひな形

14-賃貸物件

1-一般媒介契約 (貸借契約)

2-賃貸住宅退去時のトラブル

15-親族・遺贈と法定相続の違い・
遺留分・贈与・税金

1-親族相続　ページ
親族と血族と姻族相続・法定相続順位

16-地盤・災害関連

このホームページでは、不動産会社を宅建業者(宅地建物取引業者)として使用しています
売主と買主の間で取引をまとめることを仲介という用語を使用しますが、宅地建物取引業法では、それを媒介(ばいかい)という用語を使用します

購入する場合を中心となっていますが、売却の場合についても参考になると思います

1-物件の希望概略内容の確認項目

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予算額	資金計画		物件購入の無理のない価格を出すローンの申請・一部現金
地域	都市部郊外地方		居住地域の範囲を決める諸条件を満たす希望エリアを探す生活形態を考慮しながら探す
敷地	地形・地盤	地形・地盤の強度、崖、擁壁(ようへき)の安全度海・川・湖・池・ダムが近隣にあるか
	敷地	敷地の坪数正方形に近い・変形道路に面する (1面2面3面)
	旗ざお敷地	■旗ざお敷地(敷地延長・路地状敷地) 出入口だけが道路に面していて、面している部分は２ｍ以上が必要でこれ以下では建築確認は受けられない。敷地延長部分は、建ぺい率・容積率の計算する場合は敷地面積に含みます ■旗ざお敷地で注意すること電気・水道がきているか確認必要電柱の設置・水道の配管が必要になる場合は、経費がかかることになります大型車両が入れない場合があります
	郊外の地価	市街地より郊外の地価は一般的に安いので、敷地面積も予算上、広いものがある
建物	建物仕様	建物の坪数正方形に近い・変形平屋・２階建て・３階建て・マンション木造・鉄骨・鉄筋コンクリート希望部屋数
	動線	生活における行動のしやすさ (動線の確認)
	日照条件	日照の向き・日照時間
	駐車場	可能収納台数・駐車スペース
	現状の形態	物件の現状 (工事進行中・工事完了済み)
	高齢者居住対策	高齢者居住対策がされているか高齢に向かっての居住環境が変化して行きますので、これを念頭置いて行きましょう
	将来増築の可能性	将来を見据えて検討居住後、増築の可能性がある場合は、建蔽率等を考慮して購入を検討する
立地条件	周辺地域環境	周辺地域環境の確認
	利用交通機関	利用交通機関の利便性の度合い
	目的地・訪問先・行き先までの距離	目的地・訪問先への利便性の度合い
	騒音	騒音関連に問題の有無
	近隣トラブル	近隣トラブル問題の有無
転居関連	転居準備	梱包作業かたずけ・処分物処理引越し事業者探し
	転居時期	転居の時期を決める家族全体の日程の都合の調整引越し事業者との日程の調整
将来の財産の分与の可能性	相続・贈与	建物は経過年数で、陳腐化していきます。建物を解体して更地にする場合もあります。
お墓	遠距離に転居の場合	お墓参りの距離が遠くなる場合がありますので、今後のお墓の維持・管理をお寺と打ち合わせする (引っ越しページ参照)
	対処法	永代供養をお寺に依頼する民間・公的施設に依頼する

将来に売却の予定がある場合				将来転売する可能性がある場合は、希望価格で売却しやすい物件を考慮することも必要です。(人気エリア・人気物件等)
				無理な計画をすると、何かの事情で売却する場合、ローンが残り売りにくくなる。(金融機関と相談で任意売却の方法もあります)
売却出来なくなる場合				自身の希望売却価格と大きく違い転売ができなくなるケースを時々見受けます。結局、転売出来ずにそのまま居住することになる人もいます。

2-物件情報収集方法
(宅建業者に依頼・自身で探す)

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最初に物件を探す取り組み方法
まず自身・家族などで希望する家の計画をたてる。各情報の中で該当物件に近いものを探すための行動をする
該当物件に近いものがあれば、取扱い宅建業者に問合せする
最初に該当物件を探してみる情報収集	インターネット検索	インターネット検索では、地域性にもよりますが、多くの物件情報があります (例)　Yahooのページは１ページ１０件程度が転載されていますが、３０ページは見てみること
		(なかに重複している物件・宅建業者もあります)下位ページに値打ちな物件を扱っている宅建業者が時おりあります
	媒体	新聞広告・チラシ・地域情報誌・住宅物件情報誌宅建業者の店頭の物件情報を見て探す
	住宅展示場	展示場が有る地域は、訪問して参考にする
最初から宅建業者を選ぶ	宅建業者へ直接ＴＥＬ・訪問	多数の宅建業者へ直接ＴＥＬ・訪問して該当物件を当たる
自身で探して個人売買する (自己発見取引)	自身行動	宅建業者を仲介せず、売却の意志がある知人・親戚等があれば交渉してみる
		自身でチラシをまく
		知人・親戚の情報ネットワークに依頼して探しもらう

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1-宅建業者への物件依頼

宅建業者に依頼	大手業者	全国的に広がるネットワークの大きな業者
	小規模業者	小規模で地元で古くから営業(古から地域との交流があり地元の人よりの依頼がある) 店舗の構えが小さく・古ぼけた所が以外な物件を扱っていることがあります
	依頼先の件数	１軒の業者に依頼	１軒のみ不動産業者へ依頼専属専任媒介契約・専任媒介契約
		多数の業者に依頼	多数の業者に依頼一般媒介契約
			最近ではインターネットの普及により多数の業者に依頼しても、ネット上で広がりますので、必ずしも一般媒介契約がよいかは検討の余地があります

宅建業者の意向	扱い物件数	10件～100件程度の中で、どの物件を優先的に販促するか
	優先的に扱う物件数	５件～１０件程度が優先的に販促する
	依頼側の希望価格が高い	成約する可能性が薄いので販促に積極的に取組まない
	専任媒介	専属専任媒介契約・専任媒介契約は1件の宅建業者のみに依頼するので、販促活動に力が入る
	一般媒介	専属専任媒介契約・専任媒介契約に比べ、活動しても成約ができるかの保証がないので、販促活動が弱くなる。

当初に自身で複数の宅建業者に当たり物件情報を収集する	インターネットでの検索・新聞・チラシ・地域情報誌等で探す
	自身で物件探しをしなければならないので、時間・労力・費用(車で移動すれば燃料費等が掛かる)・その他の費用
	物件を探してから、該当する物件を扱う宅建業者へＴＥＬ・訪問して該当物件を当たる複数の宅建業者に問合わせする
	該当物件がなければ、複数の宅建業者に次々に当たっていく物件情報が来たら選別して、希望に近い物件があれば下見にいく
	希望条件を伝える希望条件に近い物件があれば検討していく質問があれば、納得いくまで確認していく
当初から 1件の宅建業者に物件情報収集を依頼する (媒介契約をする)	宅建業者に依頼するので物件探しの手間が省ける
	物件情報が来たら選別して、希望に近い物件があれば下見にいく
	媒介契約とは、不動産の売買・交換・賃貸借の取引に関して、宅地建物取引業者が売主と買主の間に立って、その成立に向けて活動する旨の契約です。
	1件のみの宅建業者に依頼する場合は、種々の条件があります
当初から宅建業者に物件情報収集を依頼する	媒介契約	３種類の契約形態があります
	専属専任媒介契約	1社のみに依頼自己発見取引の禁止 (損害金として請求される金額は、媒介手数料が上限です。)
	専任媒介契約	1社のみに依頼自己発見取引も可能 (損害金として請求される金額は、販促等の費用を請求されます)
	一般媒介契約	何件の宅建業者にでも依頼できる自己発見取引も可能
		明示型	追加の宅建業者に依頼する時は、既に依頼した宅建業者に、追加の宅建業者を通知しなければなりません
		非明示型	追加の宅建業者があっても、既に依頼した宅建業者に通知しなくてもよい
宅建業者の販促業務内容	販促	物件情報の開示時期検討販促方法の検討宣伝資料の作成・配布インターネット上への転載

ネット上・宅建業者により物件の表示価格が違う場合
各媒体で物件の表示価格が異なる場合があります。当初に媒体に出したＡ宅建業者の表示価格より、後に媒体に出したＢ宅建業者の表示価格が安くなっている場合がありますが、これは物件に対する反応があまり無い、急いで売却希望など依頼者の依頼により表示価格を下げた結果によるものです。このことはトラブルになる場合があり、各宅建業者に速やか表示価格の統一をはかるようにして行く必要があります。

多くの業者・知人等に依頼した方が物件情報収集範囲が広がる可能性が高いと思う心理がありますが・・・
依頼される宅建業者側は、自社のみに依頼してもらう方が自社のメリットになりますので販売に積極的に取組む度合いが高くなります。
媒介契約			物件の売買で、宅地建物取引業法により、媒介を行なう宅建業者とする契約
多くの宅建業者に依頼する			依頼されても必ずしも自社で契約できるとは限りませんので、積極的に販売成約できないと販売経費が出費になり赤字なります。
標準約款の使用			標準約款を使用しているかの確認
			標準約款でない場合は、標準約款と照合して確認する
国土交通省の指導			宅建業者に対して標準約款をもとに媒介契約を締結するよう指導しています。
			標準約款に記載されていない条項を追加する場合、明確に記載する
			国土交通省も、依頼者にとって不利にならない事項をより具体的に標準約款に追記することを推奨しています。

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2-宅建業者の販売時の規制

未完成物件の契約の制限	造成や建築が行われていない物件では、宅建業者は行政官庁の許可が下りる前に売買契約を締結することはできない
	未完成の新築分譲物件の売買においては、許可があることを必ず確認すること
クーリングオフ	契約にクーリングオフの適用があるのかを確認する
	宅建業者が売主の場合は、反する条件があった場合、買主にクーリングオフ(契約の無条件解除等)ができます
	申込み・契約の締結場所	買い主が購入の申込み・契約の締結を、宅建業者の事務所等以外で行っている(買主が希望した場所での申込み・契約の締結を場合は除く)
	クーリングオフの書面記載	宅建業者がクーリングオフの適用がある旨及びクーリングオフを行うための方法を書面で買主に告げていること
	クーリングオフの通告期間	内容を告げられた日から8日以内であること
	申込み・契約の状態	物件の引き渡し前であること
手付金の制限	宅建業者に手付金の支払には制限があり、売買代金の20％を超えることはできませんので手付金にはなりません。
手付金等の保全	宅建業者が、売買契約締結時に一定額以上の手付金や売買代金の一部を受け取る場合は、手付金の保全措置をすることになります。(保全措置とは、銀行・保証会社の保証、保険会社の保険をつけること)
	━━━	保全措置の対象となる手付けの金額
	未完成物件	売買金額の5％か1000万円を超えるが額
	完成物件	売買金額の10％か1000万円を超えるが額
	━━━	上記に該当しない場合は、保全措置は任意になる
	宅建業者が倒産などの場合でも、契約時に支払った手付金等が返還されます。
瑕疵担保責任	宅建業者は、物件の引渡しの日から2年以上の瑕疵担保責任を負うことになります。瑕疵担保責任に反する特約は、民法の規定により無効となります。
物件が新築住宅の場合	購入予定の新築住宅に、どのような保証があるか確認する
	新築住宅の売主は主要構造部分の基礎、柱、屋根、外壁などを、引渡しから10年以上の瑕疵担保責任を負うことになります。
	瑕疵担保責任の履行を確実に確保するために、売主は保険への加入または保証金の供託が義務づけられています。

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3-宅建業者が売り主の場合

不動産会社 (宅地建物取引業者) が売り主となる場合には、売買契約において以下のような制限が設けられています。
瑕疵担保責任とは			中古住宅の場合でも最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。瑕疵担保責任を負わないとする特約や、2年未満の期限を定める特約は無効とされ、民法の原則が適用されることになります。
瑕疵担保責任の対象は			瑕疵とは、法的な表現では売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったときであり、買主がその瑕疵の存在を知らないことでなければなりません
			建物の土台が腐食していたり、壁の内部の鉄筋が錆びていたり、その他の構造部や建物本体設備などが故障していたりした場合で、外部から見ただけでは発見できないような欠陥であり、それが物件の引き渡し後になり分かった場合です
売主が瑕疵担保責任を負う期間			買主が瑕疵を発見した場合、民法の規定では瑕疵を知ったときから1年以内に損害賠償請求、もしくは契約の目的を達せられない場合には契約の解除を請求できるものとされています
			引き渡し後の年数については何ら規定がありませんから、たとえ10年後であっても瑕疵を知ったときから1年以内であれば権利を行使できることになります。売主が瑕疵担保責任の消滅時効10年間の主張をして、認められた場合もあるようです
			民法の規定は強行法規ではありませんから、個人同士の売買では売主は瑕疵担保責任を負わないとすることもできますので、権利行使の期限や年数を決めておくことも必要です
			実際問題として、一般の中古住宅では引き渡し後1～3か月程度の期限を定めることが大半で、とくに古い物件のときには瑕疵担保責任を負わないとすることもあります
売主周知の瑕疵の隠蔽			売主が知りながら隠していたような瑕疵については、いかなる特約をしていたとしても、売主はその責任を回避することはできない
瑕疵担保の適用の範囲			物理的な瑕疵を中心に考えられてきましたが、最近の判例では心理的な瑕疵 (室内での自殺・死になどの事件等) についても、売主の瑕疵担保責任により契約の解除を認めたケースがあり、適用の範囲は物理的なもの以外にまで拡大される傾向になってきたようです

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4-宅建業者との調整内容

購入者側と各宅建業者側の行動
	購入者側の行動	各宅建業者側の行動
予算額	希望予算額 (資金計画を立てる)	予算額を元にして該当物件を探します
	決済方法 (一括払い・ローン)
	その他の税金・費用
希望内容	希望に近い情報を探す	希望に近い情報を元にして該当物件を探します
取扱い地域範囲	希望居住地域の範囲を決める	取扱い地域範囲で該当物件探しますが、範囲外でも該当物件が有れば紹介します
	範囲外でも、気に入る物件が有る場合は検討する
依頼時期	半年程度前から物件探しを始める急に依頼してもなかなか希望の物件は見つかりません。	急に依頼されても、時期により該当物件が無い場合もある
	自身で探し、後に宅建業者
	当初から宅建業者に依頼
各宅建業者への依頼件数	何軒ぐらいに依頼するか (1軒・複数軒)	1軒のみの方が販売活動に力が入る
		複数軒では他に行くこともあるので力の入れ具合も違ってくる
希望に近い取扱い物件量	宅建業者に問い合わせ等で確認しなければ分からない	各宅建業者により、扱い物件量は異なります
希望条件の妥協	各条件をどの程度で妥協するか検討する	各宅建業者はより希望に近い物件を探しますが、時期などにより異なります
自己発見取引	自分で探した相手(親戚・知人など)と直接交渉する

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5-自己発見取引

宅建業者が介入せず個人同士で直接に取引する

宅建業者を仲介せず自身の知人・親戚等の売却希望者情報を探し出し交渉する
宅建業者が介入した媒介契約の中の直接取引とはちがいます。各制約があります。
宅地建物取引業者が関与せずに個人同士で不動産の売買を行ない、それによって何らかの問題が生じたときには、宅地建物取引業法以外の法律に基づいて紛争処理を図らなければなりません
個人同士で不動産売買をしてしまった場合、宅建業法の適用はありません。全て民法による規定によりますので瑕疵担保責任は買主が発見した時から１０年以内という規定になります
個人売買	各書類作成	各書類作成が必要です
		不動産売買契約等の法的知識必要 (重要事項説明書は、不動産業者に媒介してもらう場合に作成されるものです)
		個人では法的書類の作成は難しいので、司法書士(登記手続き等)に各書類を依頼する場合があります
		取引において、種々の問題がある場合は弁護士に書類作成を依頼することになります
	手数料	宅建業者に支払う仲介手数料は必要がないです
	問題発生	個人間で不動産の売買で、問題が発生した時は、宅地建物取引業法には該当しないので、民法等の法律で解決することになります
	個人売買が不安な場合	後の事を気になるのでしたら媒介手数料はかかりますが、宅建業者に媒介を依頼することになります
		自己で探した売却先との直接の個人売買契約は可能ですが、各種書類作成が必要になり、問題が発生した場合、宅建業者が介入していないと専門的・法的処理の対応が難しくなります

2-物件情報収集方法
(宅建業者に依頼・自身で探す)TOPへ

3-購入物件の状態

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1-土地を購入済、土地・建物を購入

前もって土地を購入	希望の地域があり、資金的な面等でまず土地を購入しておく
土地をすでに所有建物を購入	すでにある土地に、建物を建てる
	工事請負契約 (新築)　ページの下段を参照
土地・建物を購入	通常多くある物件のタイプ
	新築	新築する (工事請負契約)
		すでに完成
	建売り	すでに完成
	中古	既存のまま
		リフォーム済み
		既存のまま購入して、リフォームする

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2-農業地域での居住

その他ページへ(13-sonot-page)参照

（２）農地法・農地転用・農振除外
農地の売買・贈与・貸借

農業地域			田舎ぐらしを行なう場合、農業地域の物件には農地法による規制がある場合があるので、購入物件には注意が必要です
例			購入物件で、宅地と農地が混在している場合、農地から宅地への転用が必要 (農地転用)
			農業振興地域での購入は難しい (農業に従事する場合は可能な場合もあります)

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3-種々の物件情報からの選択・下見・希望物件の決定

宅建業者から各物件情報がくる			宅建業者からくる物件情報を比較、検討していく
物件情報を選択して下見に行く旨業者に伝える			情報の中で気にいった物件があれば、下見に行く旨を業者に伝える。
希望物件の現地への下見を繰り返す			現地見学に行く時の用具の用意する
			宅建業者の物件情報と現地物件の状態の確認
			現地ぼ内覧して、説明を受ける。疑問があれば、納得いくまで説明を受ける。
			敷地・建物・近隣環境・近隣トラブル等
			現地内覧後、帰宅して比較・検討する検討期間はどの程度あるか確認する。疑問があれば、納得行くまで説明を受ける。納得いくまで現地へ何度でも行き、確認する。
各条件をどの程度で妥協するか			気に入った物件内容を検討し、妥協項目を精査する宅建業者まかせ自身でおおまかに調べる自身で限りなく調べる
気に入った物件が見つかったら			購入の意向を宅建業者へ伝え、諸条件・物件内容の詳細を確認する

4-物件の下見

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1-物件を見に行く(内覧)時に持参したいもの

平面図			不動産業者・工務店等よりもらいそれをコピーしたものに気がついた事を書き込む。大きいのがよい。その場で頭で覚えたつもりでも、後で思い出せないことがあるので書き留める。
			動線の確認・間取りの確認
カメラスマホ			打合わせと違う箇所を写す補修が必要な箇所を写す図面に写真NOを書き込むカメラのバッテリィの充電お忘れなく
磁石			方位・日ざしの向きの確認
懐中電灯 (明るく大きめ)			天井裏・床下を見るためおよび暗い箇所用電池の予備お忘れなく
メジャー (スケール)			大物の家具等のサイズ・入り口幅・高さ・駐車場等の計測
			階段幅・踊り場幅の計測
			■エレベターが無い場合２階以上は、外からリフトにての搬入の必要確認するリフトが使用できない場合、手運びになる
			■エレベターのサイズエレベターのサイズ幅・高さ及び長い物はななめにすれば入るか。長い物用の補助ボックス付のエレベターもたまにあります。引越し時のスムーズな搬入のため
巻尺			曲線部の計測
ひも			メジャーで計測できない時のため、５ｍ程度のひも用意
新聞紙			20枚程度家具等のサイズ用(新聞紙のつなぎ用にガム・セロテープ) ノート等への寸法記入方法は、帰宅後メジャーで測りなおさなくてならないが、新聞紙を広げるだけで済む。事前に家具購入予定があれば、サイズを把握できる
小型脚立			１メートル程度の高さのもの(アルミ製の軽いもの) 少し高い所を見たい場合があります
下げ振り・水平器			垂直倒れを見る
ビィー玉・水平器			床勾配を見る
筆記用具			ノート・ペン・マジック
ストップウォッチ			駅等からの時間計測(時計は計測時に開始時刻を忘れた時に、計測時間を忘れてしまう場合があります。モバイル機器でも可能です)
引越し時の運搬車の駐車位置			トラック等の運搬車の駐車場の確保駐車時の他車両の通行の妨げ確認駐車時間の確認
建物の中心を出す			風水などに利用したい場合には、建物の中心を求めるために、まず平面図をコピーして形に添い切抜き、切抜いたものの裏に同形のボール紙を貼り、ボールペン・鉛筆等の先で少しづつ中心に近付けてバランスがとれた位置が中心になります。少し手間はかかります

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2-物件の下見　天候・曜日・時間帯の選び方

天候・曜日・時間帯により近隣環境が大きく違うことがあります

時間帯	曜日	天候	季節
朝	平日	晴れ	春
昼	土曜日	曇り	夏
夕方	日曜日・祝日	雨	秋
夜中	━━━━━	雪	冬

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3-下見時の物件状態

新築注文	新築建売	中古
新築注文	新築建売	現状渡し	リフォーム前	リフォーム済み
未完成	既に完成	既存のまま	購買者の意向によるリフォームが可能でリフォームしたい場合は自己負担で行う	既にリフォームされているので購買者が他にリフォームしたい場合は自己負担で行う

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4-物件の良質度の確認をする方法

スーパーなどで購入したことが無い商品は、隣の人に使用感を聞いて参考にすることがあります。
使用感をつかむ			高額な住宅なら、より購入時に使用感をつかむことは絶対条件になるでしょう。まだ自分は住んでないため、体感できないので、既に住んでいる色々な人の話を聞いて参考にしましょう
購入時の心構え			住宅を購入することは、一生で何度もない機会なので、普段は消極的な性格な人も、この機会だけは、後にできるだけ問題が出ないように、確認しながらしっかり対応しましよう
疑問が出たら			疑問があれば、納得いくまで何度でも聞き、しっかり説明を受けましょう
チェックを怠れば			基本的なチェックを怠れば、後にトラブル発生に見舞われることがあります

身近に住宅を購入した複数の人(3軒程度)に、住宅内を見せてもらい住み心地を聞いてみる。話の中で、色々な事が聞けて参考になることがあります。
施工会社が施工した物件を見せてもらう			物件への内覧をする。施工会社に紹介してもらい、居住中の3軒程度見せてもらう。訪問時には、礼儀として、ちょっとした手土産を持参しましょう
自己で居住中で見せてもらえた場合			身近に住宅を購入した複数の人(3軒程度)に、施工会社の作った住宅に居住している人に住み心地を聞いてみる
居住中で見せてもらえない場合			見せてもらえない場合は、何らかのトラブルの可能性がある場合があります

4-物件の下見
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5-下見 (内覧)をする

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1-内覧の方法　新築(建売・注文・マンション)

物件の状態	物件の最終販売者		業者別取扱い物件
	参考にしたい物件	物件の取扱い業者	━━━━━
土地のみ	販売者が取扱っている土地	不動産業者宅建業者	宅建業者に案内してもらい物件を見る
	施工兼販売者が取扱っている土地	施工兼販売者工務店建設会社	工務店・建設会社に案内してもらい物件を見る
	自己で土地で探す	個人売買	自己で探し購入する
新築建設中の物件 (業者扱い)	販売者が取扱っている物件	不動産業者宅建業者	建売・マンション
			宅建業者に案内してもらい物件を見る
	施工兼販売者が手掛けた物件	施工兼販売者工務店建設会社	建売・注文・マンション
			工務店・建設会社に案内してもらい物件を見る
	購買者の依頼で施工者 (大工等)が手掛けた物件	大工さんが施工	注文
			大工さんに案内してもらい物件を見る
新築建設中の物件 (自己で探す)	自己で探す気にいった物件があったら、飛び込み訪問	訪問後取扱い者が分かる	建売・注文・マンション
			自己でお願いして、訪問して見させてもらう取扱い者が分かるのでよければ、連絡する
新築建設済みの物件未入居 (業者扱い)	販売者が取扱っている物件	不動産業者宅建業者	建売・マンション
			宅建業者に案内してもらい物件を見る
	施工兼販売者が手掛けた物件	施工兼販売者工務店建設会社	建売・注文・マンション
			工務店・建設会社に案内してもらい物件を見る
	購買者の依頼で施工者 (大工等)が手掛けた物件	大工さんが施工	注文
			大工さんに案内してもらい物件を見る
中古物件 (業者扱い)	販売者が取扱っている物件	不動産業者宅建業者	通常売買物件・競売物件
			宅建業者に案内してもらい物件を見る
新築建設済みの物件未入居 (自己で探す)	自己で探す気にいった物件があったら、飛び込み訪問	訪問後取扱い者が分かる	建売・注文・マンション
			自己でお願いして、訪問して見させてもらう取扱い者が分かるのでよければ、連絡する
中古物件 (自己で探す)	自己で探す気にいった物件があったら、飛び込み訪問	訪問後取扱い者が分かる	通常売買物件
			自己でお願いして、訪問して見させてもらう
新築入居済み入居者に了解もらって見せてもらう	販売者が取扱っている物件	不動産業者宅建業者	建売・マンション
			不動産業者の紹介
	施工兼販売者が手掛けた物件	施工兼販売者工務店建設会社	建売・注文・マンション
			施工兼販売者の紹介
	購買者の依頼で施工者 (大工等)が手掛けた物件	大工さんが施工	注文
			大工の紹介
中古物件入居済み入居者に了解もらって見せてもらう	中古物件	不動産業者宅建業者	通常売買物件
	販売者が取扱っている物件		自己でお願いして、訪問して見させてもらう
新築入居済み入居者に了解もらって見せてもらう (自己で探す)	自己で探す気にいった物件があったら、飛び込み訪問	訪問後取扱い者が分かる	建売・注文・マンション
			自己でお願いして、訪問して見させてもらう取扱い者が分かるのでよければ、連絡する
中古物件は、経過年数が経っているので、対象外

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2-内覧の方法　(戸建モデルルーム・マンションモデルルーム)

戸建(新築) 大手住宅展示場			住宅展示場があり、ホームステージング(家具等を置き実際の状況を再現する)にして、居住実体感度を高めています
戸建(新築) 中小の住宅販売会社			経費面で難しいので、ホームステージングまではできないのが現状です
戸建(中古)			住居のみでホームステージングはありません
マンション(新築)			マンション建設は、大手販売会社が扱うことが通常で、経費面の余裕があるので、モデルルームをホームステージングにして居住実体感度を高めています
マンション(中古)			住居のみでホームステージングはありません

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3-内覧の結果

内覧(下見)での費やす時間			内覧は、あまり多くの時間をかけません。帰って来てからあれは、どうだったかと色々出てきます。大きな商品の住宅がそんな簡単に納得いかないのが通常でしょう。納得いかなければ何回でも納得いくまでその物件に足を運びましょう
労力・時間を惜しまない			例えば価格でいえば車の何倍になりますか。その分の労力・時間はかかります
希望に沿うような物件			価格・品質その他条件が希望に沿うような物件を、求めますがたいていは、妥協して購入しています。
妥協の内容			妥協の内容には、大きいものから小さなものまで人により差があります購入の時点で、少しでもリスクを回避するよう力を入れて判断しましょう条件で妥協できないものがあれば、もう一度検討しましょう
問題を抱えて暮らす			問題をがまんして、日々暮らす人もいますが、後々後悔する日々を送ることがないように限りなく比較・検討しましょう

5-下見 (内覧)をする
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6-購入を決める

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購入者が購入を決定する			購入物件の購入の意志を決める
購入決定をに伝える			宅建業者に購入物件の購入の意志を伝える手続きの説明を受ける
各諸条件の個別交渉を行なう			宅建業者は購入希望者の各要望を売主に伝え、売買条件、敷地・建物の補修等があれば交渉する。
			売買条件、敷地・建物の補修等が折合わない場合には、売買契約の前であれば撤回が可能です。
物件購入最終決定			宅建業者と手続き打合わせ作業を行なう
決済方法			決済方法の検討にはいる
			現金・住宅ローン

7-決済方法

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振込・現金払い			住宅ローン申請
━━━━━			住宅ローン借入申込書物件の確認資料連帯保証人の有無(共有名義の場合) その他金融機関提出用各種書類作成提出
			審査完了
			住宅ローン契約書作成
自身の定期預金等の解約の準備証券等から現金へ他者からの借入れ交渉			住宅ローン契約締結融資物件の抵当権の設定の手続き
			住宅ローン返済開始日の確認住宅ローン返済計画書の確認
現金の準備完了			借入者口座へ入金
銀行にて不動産業者・司法書士・本人/家族立会い不動産売買契約書作成司法書士に依頼し権利書作成契約調印時に支払・入金物件購入契約締結領収証の受け取り権利書(後日になる)

ローン契約審査に通らない場合			ローン金額の引き下げの検討が必要になります
			所得、返済計画、物件価格の見直し等の検討が必要になります
			一部他者からの借入れ交渉が必要になる場合もあります

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1-住宅ローンの種類

住宅ローンは、定められた基準に達した要件の住宅の購入費、建築費への融資です
住宅ローンの借入先の種類により、公的融資、証券化ローンのフラット、銀行ローンの民間融資があります

公的ローン
住宅金融支援機構の財形住宅融資・地方自治体による自治体融資がある一定の条件がありますが、条件的には厳しくなく、金利的にも比較的安くなっています。
財形住宅融資	申し込み先	職場で事業主転貸融資が利用できる場合は、勤務先に申込む
		制度がない場合は、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)へ申込む
	貸出し先窓口	地方自治体・住宅金融支援機構(旧　住宅金融公庫)・雇用能力開発機構
	資格者	財形貯蓄を行っている人が借りられる財形融資
		勤務先の会社員・勤労者・公務員が財形貯蓄(一般財形貯蓄・財形住宅貯蓄・財形年金貯蓄)を1年以上行っていて、残高が50万円以上ある人
		勤務先から利子補給や住宅手当を受けていること
	融資方法	民間融資やフラット35と併せて利用することも可能です
	金利	金利は低めです借入時の金利は1％前後(5年固定) 5年ごとに金利が見直される5年固定型のみ
	借入額	財形貯蓄額の10倍まで借入れ可能 (最高4000万円) 金利を5年ごとに見直し、それにより返済額も変更になります金利見直し後の返済額は、最大で1.5倍までと上限が設けられています
	注意点	転貸融資は転職時には全額一括返済が必要
自治体融資	自治体により、居住又は、勤務先がある人に対して、自治体の直接融資・民間ローンに利子補給するタイプなど
	申し込み先貸し出し先窓口	各自治体
	資格者	一定期間以上の居住・勤務があり、一定の収入金額以下などの条件がある融資の内容、借入条件は自治体によって異なる。
	融資方法	自治体により異なる
		直接融資・融資斡旋・利子補給などがあります
		自治体の直接融資のほか、民間ローンに利子補給するタイプもあります
	金利	自治体により異なる
	借入額	自治体によって異なる
	注意点	全国全ての自治体で行なわれていない

民間ローン
種類	民間融資	銀行ローンを主体とする民間の融資銀行ローンは、複数の商品の組合わせるタイプがあります
	携帯ローン	住宅販売業者と金融機関の提携ローン
	社内融資	職場で独自に行っている社内融資

民間融資	民間融資といわれる、各金融機関による住宅ローン金融機関には特色のある各種のローンタイプがあります
	申し込み先貸出し先	銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫・JAバンク(農協)・信用農業協同組合・JFマリンバンク(魚協)・保険会社・住宅メーカーを母体とする住宅ローン専門会社等
	資格者	一般
		信用金庫、信用組合、労働金庫では、会員・構成員の限定がある場合があります
		各金融機関の区域内に居住・就業のみの限定がある場合があります
	融資方法	各金融機関により異なる
	金利	変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型
	借入額	各金融機関により異なる
	長所	各条件の中から、自分に合ったタイプを自由に選べます手数料が少なくて済む
	短所	自身で金融機関に申請から、各打合せ・申込書類の作成などをしますので手間・時間がかかります
提携ローン	金融機関が事前に不動産会社の信用度や販売する物件の仕様を確認したうえで、その不動産会社のお客様や、対象物件の購入者向けに提供される商品です
	民間の金融機関と住宅販売会社が提携して購入者に提供するローンこれに保証会社として信販会社が加わる形態もあります
	申し込み先貸し先	保険会社・住宅メーカーが母体の住宅ローン専門会社など
	資格者	一般
	融資方法	貸し先により異なる
	金利	住宅ローン専門会社や生命保険会社などは全期間固定金利型が中心です変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型
	借入額	貸し先により異なる
	長所	住民票・源泉徴収票など自身でそろえなければならな書類以外は、不動産会社に書類の準備・提出など各手続きを代行してもらえますので手続きの負担がすくない
		金利の引下げ幅について対応してくれる場合がある審査期間が比較的短く、審査も通る可能性が高い
	短所	自分の希望の金利プランなどが選べないことがある代行手数料が多くかかります
社内融資	企業で独自に行っている社内融資
	申し込み先貸出し先窓口	企業先が直接融資する (独自にローンを提供する)
		民間ローンを利用して、利子補給する企業
	資格者	社員
	融資方法	企業先により異なる
	金利	変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型
	借入額	企業先により異なる
	注意点	会社を退職する場合は、一括返済になるので注意がいる

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2-住宅ローンの金利型の種類

全期間固定金利型	長所	契約時に返済期間の金利が一定に決定され、返済計画が分かりやすい金利が安い時期に借りると、全期間において金利が低く済む
	短所	高い金利時期に借りると、返済終了まで続きますので不利になります
変動金利型	市場金利の変動に伴い、返済途中でも定期的に金利が変動するタイプ。半年ごとに、短期プライムレートの変動に応じて金利が見直され、5年ごとに返済額の見直しが行われる
	金利の変動に伴って返済額が上昇した場合、従来の返済額の1.25倍までの上限に定めがあります
	長所	通常、借入時の金利は固定金利型より低い金利が低い時期では有利になります
	短所	返済計画が不安定になる金利の上昇局面では、完全固定金利型に比べて金利は低めですが、その後の金利が上昇すると不利になります
固定期間選択型	固定期間終了後の金利が大幅に上昇していた場合は、変動金利型のような返済額上昇幅の上限がないため、返済額が大幅に増える可能性があります
	契約時の金利が、一定期間固定(3年・10年固定など)され、固定期間が終了すると、その時点の金利で、再び固定か変動金利にするか決めることができる固定する期間の選択肢は、金融機関によって異なる
	固定できる期間は1年から20年まであり、金融機関が独自に金利を定めています
	変動金利型の一つで、固定期間が終了時に固定金利を続けるか利用者の申請をしないと、自動的に変動金利になりますので注意が必要
	長所	低い金利時期に、固定期間が終了すれば、次の期間が低い金利になり有利になる
	短所	固定期間終了後の金利が上がって入る場合、高い金利になる場合があるので不利になる

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3-住宅ローンの契約のための費用

住宅ローンの申請	ローン契約の申請をする各提出資料が必要、書類作成作業があります諸経費がかかます (保証料・事務手数料等)
印紙	自己負担	ローン契約時
	ローン契約書に貼る収入印紙代（融資金額による）
融資手数料事務取扱手数料	金融機関へ支払う	ローン契約時
	金融機関への手数料（金融機関で異なる）住宅ローンを利用するときに金融機関に対して支払う融資金額の2%前後など
ローン保証料保証会社	金融機関を通じて、保証会社に対して支払う	ローン借入時
	保証人の代わりに保証会社を利用する場合の保証料金融機関により異なります
	一括の支払いタイプ金利に上乗せ(年0.2%～年0.4%)タイプ
団体信用生命保険料	生命保険会社に対して支払う	ローン借入時
	借主の死亡・高度障害時に、ローンを完済できるよう加入する生命保険の保険料
	死亡・高度障害時に住宅ローンが全額返済となります
	銀行ローンの場合は、金利に込みなので不要になり、金融機関によって異なります民間ローンの場合は金利(0.3％程度)に予め含まれている場合が多い必要な場合は、ローン残高の0.3%程度、金利に上乗せなど商品によって異なる
	フラット35の場合は、年払いで 1,000万円の30年返済の場合、初年度は35,800円、以後毎年減って行きます
	病気や所得補償付きもある団信保険住宅ローンを借りるとき、契約者が加入するのが団体信用生命保険 (団信) です。債務者であるローンの契約者が返済途中で死亡や高度障害状態という不測の事態が生じた場合、団信契約によって支払われる保険金を債務残高の一括返済に充てる制度です。民間ローンでは、原則として団信加入が融資の条件になっていますが、保険料は住宅ローンの金利に含まれているので別途支払う必要はありませんフラット35と住宅金融支援機構の財形住宅融資では団信（機構団信）加入は任意ですが、できたら加入がよいです
火災保険料ローン実行時	損害保険会社に対して支払う	ローン借入時
	建物、家財、地震等の損害に対する保険料被害額は建物の時価から算出します補償内容・契約期間により異なり、金融機関で異なります
	地域により異なり、保険期間 (最長5年まで)などがあります
つなぎ融資の手数料・利息	金融機関へ支払う	融資借入時
	住宅新築で、工事会社への手付金・着工からローン実行までの間にかかる諸費用など、前もって諸費用が必要な場合の融資をするもの

7-決済方法
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8-売買契約

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1-売買契約を行なう (手付金の支払い)

重要事項説明を受ける			消費者保護のため、不動産会社などの宅地建物取引業者に法律として義務付けている制度です
			宅地建物取引業法により、宅地建物取引主任者から主任者証を提示され、物件の契約条件に関する重要事項の説明を受けます
			疑問点があれば、納得するまでに聞く必要があります。登記簿謄本との確認もしましょう
			登記簿謄本との照合も行なう
手付金			売買契約に伴い手付金を支払います
			物件引渡しまでの保証制度があるかを確認します
領収証			手付金の領収証を受取る
重要事項説明書を受け取る			購入者が1通受取る

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2-本契約までの期間

契約までの期間			引渡しまでに、売主または宅建業者の立会いで、現地の確認をする
			建物・設備の状態等の不具合、清掃・かたずけ等が引渡し前までに確認・点検を行う。

9-売買契約を行なう

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契約をする場所	通常は金融機関(応接室・会議室等の個室)で行ないます
	契約は現地の宅建業者の応接室・会議室で行ないます代金の決済は現地の銀行の応接室・会議室で行ないます
契約時の立会人	売主側	売主売主側の宅建業者売主側の銀行担当者（売主が抵当権を抹消する場合）
	買主側	買主買主側の宅建業者買主側の銀行担当者（買主が借入で購入する場合）
	代理人	契約のときに売主本人が来なくて代理人が行なう場合
	司法書士	不動産の登記作業を行なう
支払い	各支払い	代金の残金を支払いを行なう(現金・ローン)
		仲介手数料の支払い
		固定資産税・水道・電気・管理費等の調整分
	司法書士報酬	司法書士への報酬の支払い
		売買の変更登記は不動産の売買価格を元に算定します
		住宅ローンの抵当権設定登記は住宅ローンの債権額を元に算定します
領収証	領収証を受取る	残金支払い分・その他費用の領収証を受取る
契約作業	支払いと同時に所有権を移転	不動産売買契約書には、売主から買主への所有権は、売買代金全額の支払いと同時に移転する旨の記載があるのが一般的です。
	売買契約書の特約事項	売主は、不動産売買代金を受け取ることなく買主に所有権を移転することを回避するために、この売買代金全額の支払いと同時に移転する旨の規定を不動産売買契約書の特約事項として記載します
	持参品	印鑑登録証明書の印鑑、印鑑登録証明書、住民票、委任状など
	契約	契約内容の読み合わせをして注意して確認します疑問があれば、その場で納得いくまで確認します
		契約書を取り交わす(署名・捺印)
	契約書の受領	両者がそれぞれ1通づつ受取る
鍵	本数・種類別	鍵の受け取りを行なう
所有権移転作業	所有権移転登記	不動産売買による所有権移転登記は、売買代金全額の支払いと同時に移転する旨の不動産売買契約書の特約に基づき、不動産の売買代金の支払い終了後、司法書士が売主、買主双方を代理して、買主に所有権移転登記をします。
		物件の所有権移転登記をする
		抵当権が設定されていた場合の、抵当権の抹消の確認をする
司法書士の作業 (所有権の移転登記)	登記所に登記申請	売買代金の最終決済により、通常は、不動産の所有権が買主様に移りますので、司法書士は、不動産を管轄する登記所に登記申請します。
	登記が完了の所要日数	登記申請してから２週間ほどで登記が完了しますので、司法書士は、権利証（登記識別情報）含めた登記完了書類を買主様に郵送します。
登記完了書類の送付	登記完了書類の届け方法	通常は司法書士より、郵送にて登記完了書類がお手元に届けられます。
	登記完了書類の内容	不動産登記権利情報　表紙に合綴(がってつ) ■登記識別情報通知（権利証） ■登記完了証（所有権移転） ■不動産登記事項証明書
所有権移転物件の権利証	受取作業	物件の登記済権利証を受取ります
契約解除	解除理由	売買契約の締結売買契約は、締結したら正当な理由なく一方的に解除することはできません

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1-売買契約に伴う費用・税金 (ローンに付随する費用は別途)

ローンに付随する費用はローン契約(費用)項目を参照して下さい

工事請負契約書	印紙代	建物を建築する場合工事請負契約書	建築工事契約時
売買契約書	印紙代	売買契約書 (売主・買主が双方で負担する場合もあります)	売買契約時
登記時	登録免許税 (国税)	取得した土地・建物のその権利の所有権の保存、移転、売買登記の保存登記に課税	売買契約時
		固定資産税評価額×税率0.4％ 100円未満切り捨て	売買契約時
		抵当権設定住宅ローンの抵当権設定登記申請に対して課税	抵当権設定登記時
		融資金額×税率	抵当権設定登記時
	登記手続きを依頼への報酬	登記手続きを依頼する場合の報酬	登記手続き終了後
	登記手続きを依頼への報酬	保存、移転登記(司法書士に依頼) 抵当権設定登記(司法書士に依頼) 住宅の表示登記(土地家屋調査士に依頼)	登記手続き終了後
仲介	仲介手数料	宅建業者に支払う	売買契約時及び引渡し時
仲介	仲介手数料	売買契約時 (1/2) 、引き渡し時(1/2)に2回分割もあります	売買契約時及び引渡し時
各税金	不動産取得税 (地方税)	土地・建物の取得(増改築を含む)時に課税相続の場合は除く	不動産取得後地方自治体から通知が来る
		固定資産税評価額×税率(4%)
		購入・新築の翌年に1回のみ課税
	固定資産税都市計画税 (地方税)	土地・建物などの不動産を所有者に課税	引渡し時
		年税額を売主と買主で権利の移行まで分を、日割で清算する	引渡し時
		固定資産税評価額から算出	不動産取得後地方自治体から通知が来る
		一定の新築住宅の場合は、当初3年または5年間、税額が2分の1に軽減される
		入居後、所有の間は以後毎年課税
	消費税	建物を購入の場合に課税(土地は除く) 建物に対する金額(消費税抜き)×8％	引渡し時
		工事請負契約代金(建物に対する金額に課税) 建物に対する金額(消費税抜き)×8％	工事完了後 (前渡し金)
		仲介手数料(消費税抜き)×8％	売買契約時 (引渡し時)
	相続税	相続を受けたときなど	確定申告
	贈与税	購入資金の贈与を受けたときなど	確定申告
引越し費用	運送	梱包・運搬費	引渡し時
	かたづけ	清掃・ごみ処分費
	手伝の人の費用	手伝いのお礼飲料他
	雑費	近隣あいさつ粗品
	移転先移動費用	車・鉄道・バス・航空機・船舶運賃・宿泊費・その他
移転時の各管理費精算	集合住宅	月額管理費を引渡し日以前まで分と引渡しの日以降の分を日割で清算する
移転時の各管理費精算	加入金	住宅の場合、水道加入金等の負担がある
移転先の追加建築費用	建替えの場合	建物の解体費用・仮住まい費用	入居前
	戸建新築	地鎮祭・棟上式・水道加入料
	中古物件	リフォーム費用
移転先新築附帯費用	戸建新築	地鎮祭・棟上式等費用
移転先での引越し費用	手伝の人の費用	手伝いのお礼飲料他
移転先入会金	加入金	水道加入金
移転先設備・備品費用	屋内整備	カーテン・照明器具・取付け費	入居後
	屋内備品	家具・家電・取付け費
	通信	テレビ・ネット・電話移転費
	雑費	近隣あいさつ粗品・移転はがき・お祝い返し

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2-印紙について

契約書の印紙について
印紙が貼られていない場合			貼るべき印紙額の3倍の過怠税ががかかります貼られていないことを自身から申し出た場合は1.1倍になります
消印がない			消印がされてない印紙にも過怠税ががかかります
印紙が必要な書類			双方にて署名・押印したもの、正本とみなされるものには、印紙が必要です
契約書・それに類する書類は無効にはなりません

国税庁　印紙税額一覧表　（令和3年4月1日現在法令等）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置　(国税庁)
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/12/03.htm

不動産にかかる税金の早見表　野村不動産ソリューションズ
https://www.nomu.com/tax/useful/hayamihyo.html

国税庁ホームページトップページ
https://www.nta.go.jp/index.htm

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3-契約 (重要事項説明書・契約書・権利書)取り交わし、成立

重要事項説明書・契約書の事前検討
当日に記入・署名・捺印する場面でいきなり内容の把握はしにくいので、前もって白紙の重要事項説明書・契約書のひな形をもらうか・自身で入手して、内容の検討をしましょう。

仲介業者が介入
しない直接取引

宅地建物取引業法の重要事項説明書がなくてもできます

重要事項説明書
購入者・借り主に対しての物件内容を説明するものです甲乙の内容の対等度を確認する。
重要事項説明書の必要性			宅地建物取引業法において、取引に関わる不動産業者が、物件の購入者・借り主に対して、契約の前に行わなければならない物件内容を説明です
			これは、不動産に関する知識の少ない購入者・借り主が、物件内容をよく把握しないで、契約をしてしまい、後でトラブル・損害等が起こらないための制度です重要事項説明書には、その物件の最低限説明すべき内容が書かれています。売買と賃貸では内容は異なります
			宅地建物取引主任者という有資格者が行なう
			宅地建物取引業に該当しない行為には、説明義務は生じません
署名・捺印			重要事項説明書への署名・捺印となり重要事項説明を受けた証明になります
重要事項説明と契約			重要事項説明と契約とは別のもので、契約とは関係ありません

重要事項説明書　(Yahooの画像)
https://search.yahoo.co.jp/image/search?p=%E9%87%8D%E8%A6%81%E4% BA%8B%E9%A0%85%E8%AA%AC%E6%98%8E%E6%9B%B8&aq =-1&ai=kYXJE6JdQzCRI8qAVrp5QA&ts=6474&ei=UTF-8&fr=top_ga1_sa

契約書の取り交わし
甲乙の内容の対等度を確認する。
契約の手続きへ			契約書の内容を確認して署名・捺印をする

不動産契約
契約書の取り交わし甲乙の内容の対等度を確認する契約書の内容を確認して署名・捺印をする

物件の権利書を受け取る
甲乙の内容の対等度を確認する。
所有権移転物件の所有権移転登記をし、売買代金の残金を支払い、取引を終了します。その際、不動産の権利証（登記済証）が渡されます。

瑕疵担保責任
宅建業者が仲介の場合					入居後判明した欠陥については、契約で定めた瑕疵担保責任の範囲で売主が負担することになる瑕疵担保責任の期間については、民法では買主が瑕疵を知った時から1年と定めています買主と売主の合意により、短縮・伸長ができます
宅建業者が売主の場合					宅建業者が売主の場合は、引渡しから2年以上瑕疵担保責任を負わなければならない

9-売買契約を行なう
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10-引越し準備から入居

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引越しページを参照して下さい

引越し時期			時期の予定をたてる
引越し準備			準備・運送業者を決める
引越し			引越し先への移動
入居			転居先へ入居
			入居後の点検

11-宅建業者の仲介手数料・計算

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1-宅建業者の仲介手数料

仲介手数料	宅建業者との交渉で値引きが可能な場合もあります。
	売主	宅建業者が自ら所有している土地や建物の売却
		仲介手数料は発生しません
	代理	売主の代理人が行なう原則的に仲介手数料が必要です
		売主との取り決めによって不要な場合もあります
	仲介	売主と買主の間に立って取引を行う
		基本的に仲介手数料が発生します
仲介手数料の支払い時期	原則	宅建業者は、売買の契約が成約した時点で、全額支払いが基本です
	通常多いケース	契約の成約日から、実際の引渡し日まで期間があるため成約日・引渡し日に半々に分けてを支払う場合があります
		支払時期は宅建業者と決めることなので、打合せをして決定する
仲介手数料の片手・両手	片手	売主・買主のそれぞれから仲介手数料をもらう場合
		売主が依頼したＡ宅建業者、買主を探しＢ宅建業者が成約した場合はＡ・Ｂの宅建業者がそれぞれ仲介手数料をもらう
	両手	同じ宅建業者が売主・買主の両方から仲介手数料をもらう
		同じ宅建業者が買主も売主も探し成約した場合同じ宅建業者が売主も買主も探し成約した場合

仲介手数料	宅建業者との交渉で値引きが可能な場合もあります。
	売主	宅建業者が自ら所有している土地や建物の売却
		仲介手数料は発生しません
	代理	売主の代理人が行なう原則的に仲介手数料が必要です
		売主との取り決めによって不要な場合もあります
	仲介	売主と買主の間に立って取引を行う
		基本的に仲介手数料が発生します

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2-仲介手数料の計算

仲介手数料を算出する不動産の売却価格は非課税価格

仲介手数料の額	取引額 (税抜き)	仲介手数料 (速算式)
	200万円以下	取引額×5％
	200万円超～400万円以下	取引額×4％＋2万円(調整額)
	400万円超～	取引額×3％＋6万円(調整額)

200万円以下は、調整額はありません
算出した仲介手数料の額×消費税

総額(消費税抜き)から(━200万円)を引き、次に(━200万円)を引き残り残額を計算する

総額
━200万円
━200万円
残額

総額の中の算出用の区分				仲介手数料 (速算式)
200万円以下				取引額×5％
200万円超～400万円以下				取引額×4％＋2万円(調整額)
400万円超～				取引額×3％＋6万円(調整額)

2回まで引き、後は残額になります
算出した仲介手数料の額×消費税
残額まで達しない場合は、その区分までで算出終了

仲介手数料の額の算出例
100万円 (税抜き)=100万円
正規の方法で計算	100万円×5％=5万円		5万円
速算式	100万円×5％=5万円		5万円
単純計算ですると	100万円×5％=5万円		5万円
消費税	50,000円×0.08=4,000		━━━━
仲介手数料額 (消費税込み)	50,000円+4,000円=54,000円		━━━━

200万円 (税抜き)=200万円
正規の方法で計算	200万円×5％=10万円		10万円
速算式	200万円×5％=10万円		10万円
単純計算ですると	200万円×5％=10万円		10万円
消費税	100,000円×0.08=8,000		━━━━
仲介手数料額 (消費税込み)	100,000円+8,000円=108,000円		━━━━

300万円 (税抜き)=200万円+100万円
正規の方法で計算	200万円×5％=10万円		14万円
	100万円×4％=4万円
速算式	300万円×4％=12万円＋2万円(調整額)		14万円
単純計算ですると	300万円×4％=12万円		2万円不足
消費税	140,000円×0.08=11,200円		━━━━
仲介手数料額 (消費税込み)	140,000円+11,200円=151,200円		━━━━

450万円 (税抜き)=200万円+200万円+50万円
正規の方法で計算	200万円×5％=10万円		195,000円
	200万円×4％=8万円
	50万円×3％=1,5万円
速算式	450万円×3％=13.5万円＋6万円(調整額)		195,000円
単純計算ですると	450万円×3％=13.5万円		6万円不足
消費税	195,000円×0.08=15,600円		━━━━
仲介手数料額 (消費税込み)	195,000円+15,600円=210,600円		━━━━

1,000万円 (税抜き)=200万円+200万円+600万円
正規の方法で計算	200万円×5％=10万円		360,000円
	200万円×4％=8万円
	600万円×3％=18万円
速算式	1000万円×3％=30万円＋6万円(調整額)		360,000円
単純計算ですると	1000万円×3％=30万円		6万円不足
消費税	360,000円×0.08=28,800円		━━━━
仲介手数料額 (消費税込み)	195,000円+15,600円=210,600円		━━━━

3,000万円 (税抜き)=200万円+200万円+2600万円
正規の方法で計算		200万円×5％=10万円	960,000円
		200万円×4％=8万円
		2600万円×3％=78万円
速算式		3000万円×3％=90万円＋6万円(調整額)	960,000円
単純計算ですると		3000万円×3％=90万円	6万円不足
消費税		960,000円×0.08=76,800円	━━━━
仲介手数料額 (消費税込み)		960,000円+76,800円=1,036,800円	━━━━

11-宅建業者の仲介手数料・計算
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12-宅建業者への物件購入依頼
方法の種類

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1-専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約

媒介契約制度とは
媒介契約				不動産の購入・売却において、宅地建物取引業法に基づき、売主と買主の間に入り取引を仲介する上で、宅建業者と結ぶ契約のこと
不動産の売買				自分ではなかなか相手先を探すことは難しいため、宅建業者に媒介を依頼すること
媒介契約は３種類の契約形態があり、依頼者に、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の相違点を十分に説明し、依頼者の意思を十分確認した上で、媒介契約を締結し、直ちに媒介契約書面を交付することになっています
多くの不動産会社に依頼すると不動産会社は、依頼されても必ずしも自社で契約せきるとは限りませんので、積極的に販売成約できないと販売経費が出費になり赤字なります

	専属専任媒介契約	一般媒介契約
依頼先の宅建業者への媒介種類	宅建業者一社のみしか依頼できない自身で売却先を見つけることはできない	明示型・非明示型があります
		複数の宅建業者に依頼することができる自分で探した相手(親戚・知人など)と直接交渉して成約できます(自己発見取引) ━━━━━ 国土交通省の定める一般媒介契約書を利用して媒介契約を締結する場合には、明示が原則となっていますから、非明示の方法を採用するならば、特約によって非明示とする旨の条項を、定める必要があります。
	専任媒介契約	非明示型
	宅建業者一社のみしか依頼できない ━━━━━ 自分で探した相手 (親戚・知人など)と直接交渉取引が出来る (自己発見取引) 販促等の費用を請求されます	他の宅建業者にも依頼しているかを通知する必要がないです (媒介契約書に非明示型の記載がいる) 全く分からない状況で売り出し活動を行わなければいけませんライバルも分からない状況で、熱心な活動をしてくれるケースは稀です
		明示型
		他の宅建業者にも依頼しているかを通知する必要があります依頼する宅建業者を増やすたびに、他の宅建業者に通知する必要がありますので、手間が増えます
	国土交通省が作成した「標準媒介契約約款」（すべて） http://www.kinkireins.or.jp/baikai/pdf/baikai_all.pdf
標準媒介契約書	専属専任媒介契約約款	専任媒介契約約款	一般媒介契約約款
宅建業者の成約に向けての義務	積極的に取引の相手を探すことが義務付けられています。		━━━━━
成約した時	━━━━━	自分で探した相手 (親戚・知人など)と直接交渉して成約 (自己発見取引)した時は専任媒介契約した宅建業者に通知しなければならない ━━━━━ 通知を怠ると、販促等の費用請求される場合があります	(明示型・非明示型共通) 売買を成約した宅建業者・自己発見取引者は、その旨を速やかに全ての宅建業者に通知する義務があります ━━━━━ 通知を怠ると、他の宅建業者が行ってきた販促等の費用請求される場合があります
他の宅建業者(明示以外)の媒介により成約した時	重複の依頼はできない	重複の依頼はできない	できる
	一社のみ依頼しているので違約金が発生します	一社のみ依頼しているので違約金が発生します	できる
	媒介契約の期間内	媒介契約の期間内	━━━━
	契約違反約定報酬相当額 ━━━━ 請求される金額は、媒介手数料が上限です	契約違反約定報酬相当額 ━━━━ 請求される金額は、媒介手数料が上限です	非明示型
			できる
			明示型
			できる
			依頼者が明示していない宅建業者で成約した場合は、営業経費など費用を支払う必要があります
(自己発見取引) 自身で探した相手 (親戚・知人など)と直接交渉して成約した場合 ━━━━━ 契約違反通知義務 ━━━━━	できない (自己発見取引の禁止)	できる	できる (明示型・非明示型共通)
	━━━━	成約した時は、宅建業者への通知が必要	成約した時は、各宅建業者への通知が必要
	契約違反になり違約金を請求されます ━━━━ 請求される金額は、媒介手数料が上限です。	販促等の費用を請求されます	通知を怠ると販促等の費用請求の請求をされる場合があります

直接取引 (2年以内禁止)	依頼者Aと宅建業者Bと相手Cとの取引関係
	契約の有効期間の満了後２年以内 (期間の制約)は禁止
	依頼者Aが依頼した宅建業者Bをはずす (宅建業者の排除)
	宅建業者Bから斡旋された相手Cと直接取引する (相手方と直接取引)
	宅建業者Bは依頼者Aに対し、取引の成立に要した業務内容に応じた相当額の報酬を請求することができる (相当額の報酬の請求)

	専属専任媒介契約約款	専任媒介契約約款	一般媒介契約約款
業者との契約の有効期間	3ヶ月以内	3ヶ月以内	行政の指導は3ヶ月以内
契約期間中に成約できない場合媒介契約の更新	依頼者の申出が必要自動更新なし	依頼者の申出が必要自動更新なし	制限はありません自動更新も可能
	媒介契約の有効期間は、依頼者と宅建業者の合意に基づき、更新することができます
	有効期間の更新をしようとするときは、有効期間の満了に際して依頼者から宅建業者に対して文章でその旨を申し出ます
	有効期間の更新に当たり、依頼者と宅建業者の間で媒介契約の内容について別段の合意がなされなかったとき（売り出し価格がそのまま等）は、従前の契約と同一内容の契約が成立したものとみなします
	国土交通省の定める標準媒介契約約款では、３か月後の契約期間満了時にもう一度、媒介契約や宅建業者を選びなおさなければなりません		宅地建物取引業法第34条の2第5項の規定も、一般媒介には適用されないため、自動更新もあります

指定流通機構　通称　REINS（レインズ）
Real Estate Information Network System 不動産情報ネットワークシステム
宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構です同法第50条の2の5において、宅地及び建物の取引の適正の確保及び流通の円滑化を目的とする一般社団法人又は一般財団法人とされている
会員に登録された宅建業者の間で、物件情報をコンピュータ・ネットワークで交換し不動産取引をより拡大するためのもので、契約の可能性が広がります全国に4法人（東日本、中部圏、近畿圏、西日本）があります
宅建業者が売主に販売状況を報告する義務はありません。指定流通機構の不動産情報は、宅地建物取引業者の守秘義務により、公開されていません
当協会会員業者との取引のなかで不測の損害を受けた場合、当協会(保証協会)が弁済を行う「弁済業務」という制度もあります
不動産仲介会社が物件情報を確認するシステムなので、一般の方は残念ながらアクセスできないものです。ただし、物件を売却するために媒介契約をした売主のみ、自身の売却物件に限り閲覧できます。

	専属専任媒介契約約款	専任媒介契約約款	一般媒介契約約款
指定流通機構 (レインズ)への登録する意味	積極的に取引の相手を探すことが義務付けられています。		━━━━━ 任意での登録は可能
指定流通機構 (レインズ) への登録	媒介契約締結の日から5日以内に登録	媒介契約締結日から7日以内に登録	登録義務はなく任意での登録は可能
宅建業者の義務指定流通機構 (レインズ) 登録証明書の提出	指定流通機構が発行した登録証明書を依頼者に渡さなければなりません		任意での登録の場合
			宅建業者ごとに登録が必要になります
	登録証明書のサンプル
宅建業者の義務指定流通機構 (レインズ) への成約の連絡	宅建業者は売買契約の成立時には、速やかに成約の連絡をしなければなりません

	専属専任媒介契約約款	専任媒介契約約款	一般媒介契約約款
業務処理状況の報告義務	1週間に1回以上文書・メール	2週間に1回以上行う文書・メール	基本的には報告義務はない
			任意で報告を求めることは可能です
契約書面 (賃借は不要)	作成・交付義務あり	作成・交付義務あり	作成・交付義務あり
依頼者による媒介契約の解除 ━━━━━ 宅建業者に過失がない場合	依頼者が契約の有効期間内契約を解除したとき ━━━━━ 宅建業者から契約の履行のために使用した、費用の請求をされる場合があります	依頼者が契約の有効期間内契約を解除したとき ━━━━━ 宅建業者から契約の履行のために使用した、費用の請求をされる場合があります	中途解約しても実質的に期限がない状態ですのでいつ解約しても問題ありません
			明示型と非明示型
	費用明細書(広告費等)の説明を受け、費用を支払う ━━━━━ 媒介手数料が上限になります	━━━━━	中途解約しても違約金等は発生しません ━━━━━ 事前に契約で違約金の項目の取決めがある場合は除く
依頼者による媒介契約の解除 ━━━━━ 宅建業者の対応への疑問がある場合	宅建業者の対応への疑問がある場合		中途解約しても違約金等は発生しません ━━━━━ 事前に契約で違約金の項目の取決めがある場合は除く
	宅建協会等に内容等を説明して相談をする

	専属専任媒介契約約款	専任媒介契約約款	一般媒介契約約款
成約したときの売主の報告義務	1件のみに依頼しているので他の宅建業者への通知義務はありません	自己発見取引をして成約を通知しないと、契約した1件の宅建業者が販促を続けてしまったりして損害を与えることがあり、損害金を請求されることがあります	成約を通知しないと、他の宅建業者が販促を続けてしまったりして損害を与えることがあり、損害金を請求されることがあります
			他の宅建業者に通知を行わず、複数の依頼者の中の良い条件を比較して成約した場合は、損害賠償を請求される場合があります

宅建業者の販売への積極性の度合い	宅建業者一社だけになるので販売に積極的に動く	宅建業者一社だけになるので販売に積極的に動く	多くの宅建業者に依頼するので、競合相手が多くなるので販売に積極的では無くなる可能性がある
	販売の窓口が1社のため、取引状況が分かりやすい	販売の窓口が1社のため、取引状況が分かりやすい	自分で探した相手 (親戚・知人など)と直接交渉して成約できる
		自分で探した相手 (親戚・知人など)と直接交渉して成約できる
	一番積極的に動く	販売に積極的では無くなる	販売に積極的では無くなる
	━━━━━	専属専任媒介契約よりは積極的でない	専任媒介契約よりは積極的でない
専属専任媒介・専任媒介で依頼したい意向	売却まで長くかかっても問題ない余計な手間が嫌で任せてしまいたい買取保証付きの前提が専属専任媒介や専任媒介		━━━━━
宅建業者に特別に依頼した広告の料金や遠隔地への出張料旅費は実費を負担します

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2-一般媒介契約 (明示・非明示)型依頼側と宅建業者側の意向

一般媒介契約(明示型・非明示型)の場合の依頼側と宅建業者側の思惑
	依頼側	宅建業者側
宅建業者を決め兼ねる	1件の宅建業者に決めると拡散がしないので、期待できない不安がある	━━━━━━
宅建業者の販売形態による	━━━━━━	分譲住宅販売等の場合の媒介契約に多い
宅建業者の競合について	依頼先が多くなると情報が多くなり、打合せ日付・下見・自身の都合など時間が取られるようになり又、資料の整理も必要になりますので管理・整理をしなければなりません	一度に物件情報が各宅建業者に広がりますので、情報が広く拡散し、短期間で認知が終わり賞味期限切れの物件になる場合があります
		他の宅建業者に成約が流れる可能性があり、宅建業者が販促に力を入れない場合もあります。
	━━━━━━	宅建業者によっては、専属・専任媒介契約に比べて宣伝などを積極的に行わない場合があります
	広く探したいので自己発見取引も含めて探す可能性も検討したい　　━━━━━━━━━━━ 宅建業者への依頼と並行して,依頼者が自ら見つけた相手(知人・親戚など)と売買する可能性も検討したい	自己発見取引宅建業者への依頼と並行して,依頼者が自ら見つけた相手(知人・親戚など)と売買することもできますので宅建業者が販促に力を入れない場合もあります。
積極的販促への期待度	情報を広げて宅建業者の競合での積極的販促を期待したい	各宅建業者に広がると販促のチャンスが少なくなる
解約	いつでも解約できるので気が楽です	いつでも解約できてしまうので宅建業者は販促に力が入らなくなる可能性があります
売り急ぎの事情	価格を下げても早く売りたい事情がある	宅建業者からみて物件内容が販促しても成約の可能性が薄いと思われる
売れ筋物件なので販促に自信がある人気物件	売主は売れ筋物件(人気エリア等)なので情報を少しでも拡散をしたい	人気エリア・人気物件であれば積極的に取り組むこともあります
成約があまり期待できない物件	売主は、あまり売れ筋でないと思いがあるが、売りたい	成約があまり期待できない物件の場合、専属・専任媒介契約でなく業務等の負担が少なく報告義務がない一般媒介契約を薦める
		宅建業者に一般媒介契約で依頼するとあまり乗り気にならない場合がある
非明示型	宅建業者のやる気を失わせる可能性があるか、検討する	どこの非明示型が扱っているか不明なので、販促に力が入らない
明示型	非明示型よりは、宅建業者のやる気がまだ可能性があると思える	扱っている宅建業者が分かるので非明示型よりは、競争がやりやすい
業務多忙	忙しそうな業者には依頼しにくいと思う場合がある	業務多忙のため報告義務がない業務負担の少ない一般媒介でしか引き受けられない事情がある

依頼した宅建業者の数が多い場合	依頼側はできるだけ多くの宅建業者に扱ってもらうほうが、可能性が高くなると思う	こんなに多くの業者が扱っているということは、早く売らなければいけない事情があるのではないかと勘ぐる人が一定程度出てきます
広告を作成する義務がない	販売活動で広告等を打ってくれることを期待する	広告を作成する義務もありません販売活動の報告の義務もない
売主側の労力	適度な範囲で業者を選んで契約しないと管理が煩雑になり問題が起こる可能性がある	━━━━━━
	多数の宅建業者を選び依頼することができますが、その都度契約を交わす必要があります	━━━━━━
	宅建業者との契約をその都度交わさなければならない
	内覧日程の調整や購入申込の比較で自分で動かなければならないことが多いの	━━━━━━
	多くの宅建業者(窓口が増える)との契約をする手間・打合わせ・時間等が負担にならない人に向いています
売主側の通知の義務	売主側は (明示型・非明示型共通) 売買を成約した宅建業者・自己発見取引は、その旨を速やかに全ての宅建業者に通知する義務があります。通知を怠ると、他の宅建業者が行ってきた販促等の費用請求される場合があります	━━━━━━
契約の更新	自動更新が可能なので、売買を急いでいない依頼者には、3ヶ月毎の手続きが必要がないので依頼側、宅建業者側とも気にしなくてよい
非明示型	━━━━━━	他の宅建業者と契約していること知らせずに、販促を期待することになりまずが、宅建業者としてはどこに依頼しているか不明なため積極的にはなりにくい
明示型	━━━━━━	非明示型よりは、他の宅建業者と契約している情報が分かりますので、競合での対応が出来やすい
明示型明示していない業者を通じて成約したとき	明示型で契約して、明示していない宅建業者と成約した場合は、実費請求をされる契約が多いです（標準媒介契約約款でも盛り込まれています）。	明示型で契約した場合、明示していない宅建業者と成約した場合は、契約違反になります標準媒介契約約款でも盛り込まれています
	業者による違約金の請求・費用償還の請求されることがあります	宅建業者は違約金の請求・費用償還の請求をする場合があります
販売活動状況の報告義務	宅建業者から基本的に活動状況が報告されてこない	報告義務がないため、宅建業者が販促活動を積極的に行わない場合があります
	別途記載により報告義務を希望するか検討する	別途記載により報告義務は手間がかかるので差控えることもある
管理上の責任問題	依頼者が宅建業者から鍵を借て下見の場合 (帰り際の確認)	宅建業者の立合いの下見の場合 (帰り際の確認)
	鍵の締め忘れ戸の締め忘れ雨戸の締め忘れ電気の消し忘れ水道の締め忘れ等帰り際の確認を行なう事鍵の返却の確認	鍵の締め忘れ戸の締め忘れ雨戸の締め忘れ電気の消し忘れ水道の締め忘れ等帰り際の確認を行なう事
	忘れると責任問題等々生じる可能性があります	忘れると責任問題等々生じる可能性があります
複数希望者の同時申込のトラブル	一人の依頼者に対して、複数の希望者に同時の購入申込(買付証明書の発行)あった場合、手続き面・時間差・通知義務面等でトラブルめいた事が起こる可能性があります
	多くの宅建業者に依頼するとインターネット上で物件情報が何重にも重複され転載されてしまい、同時期に成約が重なる場合がありますの注意が必要です

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3-一般媒介契約 (明示型・非明示型) 詳細

	明示型	非明示型
明示について ━━━━ 一般媒介契約書に記載する事項	多数の宅建業者との媒介契約時に、すでに他の宅建業者に依頼している名称、事務所の所在地を記載する	他に依頼する宅建業者を明示しない旨を記載することで、告知する必要がなくなります
依頼者が明示していない宅建業者と契約した場合	宅建業者が独自に行った広告費用などの要した費用を請求されることがあります	他に依頼する宅建業者を明示しない旨を記載することで、告知する必要がなくなりますので、問題はない
	請求の費用は約定報酬額（仲介手数料）を超えることはできない。
契約が成立した場合他の宅建業者への通知の義務を怠る	多数の宅建業者の中の1件が成約した場合、速やかに他の宅建業者へ通知しなければならない
	通知を受けないと、他の宅建業者が販売業務を続けてしまい、営業諸経費等の損害を受けてしまう
	通知を行なわないと、別の宅建業者が物件を紹介してしまう可能性がありトラブルになります
成約したときの売主の報告義務	複数の購入希望者の中で高い金額を提示した購入希望者に場合は、損害賠償を請求される場合があります。

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4-宅建業者が自社のみで買主・売主を探そうとする場合

成約に時間がかかる			自社のみの販促行動になりますので、範囲が狭くなり・情報が少なくなる場合がある
他の宅建業者との競争になる			物件により他の宅建業者にお客さんを取られないよう、情報を出さない
			他の宅建業者に周知されるので、十分な販促行動を行なわない
			他の宅建業者から問合わせがある場合、物件が交渉中と回答する
時間がかかりすぎる場合			宅建業者へ販促行動等の内容の確認を行なう期待できなければ、他の宅建業者へ変更の検討も必要になる場合もあります

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5-抜き行為 (ぬきこうい)

　依頼者が、宅建業者との間で媒介契約・代理契約を結んでいて、後から他の宅建業者が
　依頼者と別に媒介契約・代理契約を結ぶこと

内容	先に媒介契約をした宅建業者		依頼者		後から媒介契約をした宅建業者
最初の宅建業者と媒介契約をした	契約	⇔	契約		━━━━
媒介契約が重複します	━━━━		契約	⇔	契約
最初の宅建業者から依頼者を抜かれた行為と取られる	抗議を伝える	→	抗議を受ける		━━━━
最初に媒介契約をした宅建業者が専属専任媒介契約か専任媒介契約をしていた場合	違約金を請求する場合がある	→ ←	━━━━		━━━━
最初に媒介契約をした宅建業者が専属専任媒介契約か専任媒介契約をしていた場合	━━━━	→ ←	違約金の支払が発生する場合がある		━━━━
最初に媒介契約をした宅建業者が一般媒介契約 (明示型・非明示型) をしていた場合	━━━━	→ ←	明示義務・通知義務をしない場合		━━━━
	違約金を請求する場合がある		━━━━
	━━━━		違約金の支払が発生する場合がある

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6-パワービルダー (建売住宅業者)

建売住宅を分譲する建売住宅業者 (和製英語)
対象購入者	一般には住宅一次取得者層 (初めての住宅購入者を対象)
対象物件内容	床面積	25～35坪程度
	土地・建物	一戸建て
	価格	1,500～4,000万円程度の価格
	建築数	年間多数分譲している
省力化	仕入れ額のコストダウン (大量仕入れ) 部材の標準化 (プレカット等) 工期 (時間)の短縮
	標準化のシステムに沿って工程が進められる (省力化住宅)
工期が早い	ムダの排除・段取り・工程の効率向上をはかり、工期短縮になります
工事事業者側のメリット	工事者と価格・工賃の定期契約による安定化現場が豊富あるから建築受注数が安定する多くの物件をまとめて工事事業者が請負うことで、まとめて監理ができことでコストダウンになります
	ムダのない効率の良い工程が組むことができる
	工期が早く終わりますので、次の現場の作業にかかれるので、物件数がこなせます

12-宅建業者への物件購入依頼
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13-工事請負契約

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工事請負契約
住宅を建設する場合には、施工業者と工事請負契約を結びます
請負契約							当事者の一方がある仕事を完成することを約し、相手方がその仕事の結果に対して報酬を支払う約束をするものです
							建設業法第19条では、契約事項を書面に記載し、署名または記名押印してお互いに取り交わすよう義務づけています
契約書類							契約書類は2部用意し、双方が署名押印し、お互いに保管します
建築請負契約書の印紙代金							建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置 (国税庁)
							軽減措置の対象となる契約書は、請負に関する契約書（建設工事の請負に係る契約に基づき作成されるものに限られます。）のうち、記載金額が100万円を超えるもので、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるものになります。なお、これらの契約書に該当するものであれば、建設請負の当初に作成される契約書のほか、工事金額の変更や工事請負内容の追加等の際に作成される変更契約書や補充契約書等についても軽減措置の対象になります

工事請負契約約款	工事請負契約書の補足する文書工事中の問題解決方法等を文書にしたもの
	変更内容	工期
		天災・その他不可抗力による工期の変更
		支払い額
	損害	損害が生じた場合の負担額・算出方法
	瑕疵担保の責任	基本構造部分及びその他の部分における保証期間の設定
	紛争時の処理	紛争が起こった時の解決方法
契約内容	工事内容	工事内容の説明
		工事内容の変更
	時期	着工時期・引渡し時期
		着工時期・引渡し時期の変更
		内部・外部検査時期
	金銭関係	契約金額契約金額の変更
		支払方法
		支払方法の変更
		延滞違約金
設計図面	設計図面の作成
仕様書	詳細部の図面・文書
工事代金内訳書	工事金額を算出した文書
	合計額と各明細との一致の確認図面・仕様書と各明細との一致の確認
	契約時の工事内容が変更する場合、工事費の増減が明確にできる元になる

瑕疵担保責任の概要	民法で定められ、一般的に目的物に隠れた瑕疵があった場合に、請負業者が購入者に対して負わなければならない
	隠れた	通常、人が注意をしても見つけることができない
	瑕疵	通常、本来あるべき品質・性能がない
	請求の内容	瑕疵の補修の請求
		瑕疵の補修に代えて損害賠償の請求
		瑕疵の補修の請求+損害賠償の請求
瑕疵担保責任請負者の責任 (通常)	請負者の責任
	民法の瑕疵担保の期間
	1年	木造の建物
	2年	コンクリート造、鉄骨造の建物
瑕疵担保責任 (重大な過失がある場合)	以下、重大な過失がある場合
	請負人の故意・重大な過失によって生じた場合特に重要な部分で外部からは瑕疵の判断が難しい基本構造部分構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分
	5年	木造の建物
	10年	コンクリート造、鉄骨造の建物
特約の無効	購入者に不利となる特約は無効となります
瑕疵担保責任の期限	期間内に注文者から請求がないと瑕疵担保責任は消滅します。
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）	新築のみ10年基本構造部分に関する瑕疵担保責任について、10年間の瑕疵担保責任を負うことを義務付けています。


国税庁
国税庁　印紙税額一覧表　（令和3年4月1日現在法令等）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

国税庁ホームページトップページ
https://www.nta.go.jp/index.htm

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(1)工事請負契約書ひな形

工事請負契約書　〔雛形と例文〕(googleの画像)
https://www.google.com/search?q=%E5%B7%A5%E4%BA% 8B%E8%AB%8B%E8%B2%A0%E5%A5%91% E7%B4%84%E6%9B%B8%E3%81%AE%E6%9B%B8%E3%81% 8D%E6%96%B9%E3%80%94%E9%9B%9B%E5%BD%A2%E3%81%A8% E4%BE%8B%E6%96%87% E3%80%95&rlz=1C1AGAK_jaJP985JP985&source=lnms&tbm=isch&sa= X&ved=2ahUKEwiKiaLLkN31AhULfN4KHTfhB7oQ_AUoAXoECAEQAw&biw =1665&bih=840&dpr=1.04

建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置　(国税庁)

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/12/03.htm

14-賃貸物件

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賃貸(チンタイ)とは、賃料を取り、物を相手方に貸すこと
貸借(タイシャク)とは、貸すことと借りること

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一般媒介契約 (貸借契約)

一般媒介契約 (貸借)
媒介契約							媒介契約は貸借の媒介・代理には適用されません賃貸における媒介契約には、宅建業法第34条は適用されませんので、専属専任・専任・一般(明示型・非明示型)を問わず、媒介契約を締結の義務はありません
注意点							注意点を挙げるとすれば、 ①媒介手数料関係の取り決め(こちらは、宅建業法により上限額が定められています) 例)広告料等名称の如何を問わず、媒介手数料○○○円以外の金銭は発生しない等 ②重複した賃貸申込がなされないための取り決め ③賃貸借条件(募集条件) 等
							賃貸入居時の諸費用 (各物件により異なる場合があります)

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1-賃貸住宅退去時のトラブル

退去時の原状回復							賃貸住宅を借りている場合、いちばんトラブルに陥るのが、退去時の問題です。建物を出るとき、いかに原状回復するか、また、原状回復とは何かという点でいちばん問題になります
ガイドライン							国土交通省では、一般的な基準としてガイドラインをまとめております
							ガイドラインはその使用を強制するものではなく、契約内容、物件の使用状況等により、個別に判断、決定されるべきものです
							原状回復は、借主が借りた当時の状態に戻すことではない
							実務上、トラブルとなりやすいと考えられる事例について、判断基準をブレ－クダウン（具体化）し、借主、貸主の負担割合を考慮する上で参考となるようにした
							借主の負担について、建物・設備等の経過年数を考慮することとし、経過年数に応じて負担を軽減する考え方を採用した。
原状回復義務							借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常損耗を超えるような使用による損耗等を復旧すること

15-親族・遺贈と法定相続の違い・
遺留分・贈与・税金

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1-親族相続　ページ親族と血族と姻族相続・法定相続順位

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（７）遺贈・相続・法定相続・
遺留分・贈与・税金

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（６）法定相続順位図

16-地盤・災害関連

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（５）地盤・地震・災害・
大気汚染関連・台風関連