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目次
1-トラブル の発生
1-記録を残す
2-トラブル の責任範囲の確認
3-解決するための取組み
2-問題解決方法の流れ
1-解決をする主体 (自己対処・
第三者へ依頼・法的処理)
2-解決方法の実践度
3-自己解決の場合の流れ
4-第三者へ問題解決依頼の場合の流れ
3-やりなおし・補修の時間・
費用の負担と工程の流れ
1-トラブル の発生
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トラブル発生した場合、解決に向けすべての決定、行動を
時間を置かずできるだけ早くしなければなりません。
時間が経つと事実の記憶が薄れていき、経過資料の作成に支障をきたします。
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1-記録を残す
トラブル・記録を残す(後々これ大事になります)
交渉する場合に、当方の主張の信憑性の裏づけになります。
これが無いと相手側への反論となりますが、証拠をあげての反証となりにくいです。
前兆を感じたら
トラブルになりそうなら、その時点から必ず記録する。
問題箇所の発見
問題箇所を発見したら、その時点から必ず記録する。
記録項目
経過資料(日付け・時間・内容・相手名・人数・場所)
必要と思うようであれば写真・録画・録音を取る
結構な量になるかもしれませんが,がんばって資料を書き止めておいて下さい。コピーは必ずとる。パソコンデータもバックアップする。
工事中の場合
チェックして、不具合は記録する。
完成済み
可視できる範囲のみチェックできる。
完成してしまうと地盤・構造体・床下・天井・屋根は見えなくなります。
マンション問題
全体にかかわる問題への対処は、居住者の4/5の同意が必要
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2-トラブル の責任範囲の確認
責任割合・費用負担割合
業者の対応
責任割合
業者
当方
━━━━━
迅速
業者の責任で
費用負担は業者
100
0
業者の責任・費用負担は業者
以下は交渉
スムーズ
でない
費用負担を業者
が明確にしない
補修を依頼しても、なかなか来ない。
理由は、行けば時間・補修費用が掛かるので、時間を延ばせば、そのうちあきらめるのを待っているケースがある。
先方と当方の
言い分の違い
90
10
業者が責任を回避する比率
80
20
〜
〜
0
100
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3-解決するための取組み
トラブル
解決の基本
問題現状の実態把握を確実におこなう。
知識・情報を組み合わせをしながら対策を考える。
途中、思考錯誤をしながら進むことになります。
トラブル内容により、対策が異なります。
まず、冷静に問題の整理をする。
自己解決か
相談者への依頼
かの選択
自己で解決
先方との交渉が可能で、解決できる場合
解決できない場合は、第三者に相談することになります。
第三者に相談
建築は建築等の知識、行政・法的等の規則など多くが関連していますので、通常の人はそれらの情報を持ち合わせていません。
規則・法的面からは反している判断はするが、現実的な対策案は
別の機関に頼ることになる。
第三者の相談者の力を借りることになります。
相談先により規則・法的面からは反していると判断されますが、現実的な対策案は出ない場合があります。
問題点を把握しても、最終までの組み立てをどのように持っていくかは、経験により異なります。問題を多く処理・経験している相談先を探しあてる。
相談先が当方の側に立ちどこまで真剣に対応してくれる相談者を得らべるか。
トラブル経験者
への相談
トラブル経験者の話を聞きましょう。
トラブルに遭遇した経験のない人より、経験のある人に相談するほうがより実践的なものを体感していて、より真剣さが違い、当人の身になり、実状を分かってもらえます。
経験により色々なトラブル対策の知恵があります。
費用・時間
自己解決する以外は、相談には費用・時間がかかります。
誰しも費用・時間が少なく済む方がよいに決まってますので、工夫して動きましょう。
トラブル相談
の入り口
最初から相談先をしぼり、相談するのはやめましょう
まずは、入り口は実践面からトラブルアドバイザーへの相談がよいです。
相談には費用・時間が少なくて済むと思います。
相談すると、自己で考えていた以外に違う角度からの対処方法が見つかることがあります。
トラブル
アドバイザー
の必要性
トラブルを抱えている人はトラブルを実感として捉えますが、各窓口・専門家はそれぞれの規制枠の中ので判断をします。
入り口のトラブルアドバイザーは、どの程度のトラブルかを把握して道筋を考えます。
当事者は、実感を相談者に伝えますが、伝わった感覚が有るでしょうか。あなたが求めているレベルの回答・解決策が実感としてなかなか得られません。トラブルを抱えている人は、現実問題を費用・時間を掛けずに早く解決したいのです。第三者に相談する場合は、実践的に対応できるところを探しましょう。
各相談先
解決先
◎工事会社・不動産業者との直接交渉
◎トラブルアドバイザー(実践面からの問題解決の方向付け)
◎行政窓口へ相談
◎専門家(通常建築士)
◎専門家(トラブルを多く処理している建築士)
◎司法書士(内容証明を作成し、相手先へ送付)
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◎法的解決
調停・裁判
1-トラブル の発生
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2-問題解決方法の流れ
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1-解決をする主体 (自己対処・第三者へ依頼・法的処理)
依頼先
費用負担
━━
問題解決
結果
法的
依頼
小
中
大
自己で対処
無
━━
解決
━━
解決できない
ので第三者に、相談・依頼
アドバイザー
小
━
━
解決
━━
役所の建築課
無
通常建築士
小
━
━
問題を多く
扱う建築士
━
中
━
大工
小
━
━
工務店・建設
会社の監督等
小
━
━
解決
できない
法的処理へ
専門家に依頼→
土木事務所
無
掛かった
費用は相談
土木管理士
(地盤・擁壁)
小
中
━
地盤調査会社
(地盤・擁壁)
━
中
━
法的処理
司法書士
(内容証明作成)
依頼・発送
小
━
━
解決
━━
解決
できない
弁護士に依頼→
弁護士
(調停・裁判)
時間・費用がかかる
━
━
大
調停
解決
裁判
地盤・擁壁の調査は別途(地盤調査会社に依頼す
る)
調査方法により費用が異なります
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2-解決方法の実践度
◎実践度とは問題箇所を現実的に回復する対策を打てる度合い。
相談先
相談
しやすさ
対処内容
実践度
(A〜E)
現実的か
経費
自己解決
自己で先方との解決が出来れば最良です
A〜E
──
第三者に依頼
アド
バイザー
実践的
タイプ
書面・口答・現場確認をする。
問題処理の経験が豊富なので、的確性が高い。現場が中心になりますので、先方との交渉等はできます。法的な関係になれば弁護士等に依頼することになります。
AB
少ない
規則・法的
タイプ
書面・口答では、概略しか分からず取り合えずの回答しか得られないですが、少しは、流れをつかめます。それを受けて今後の方針をたてます。
E
無か
少ない
各種専門家
役所の建築課
規則・法的面からのみの、問題の有無を判断。業者に指導するのみ。
E
無
通常建築士
通常の建築を設計
B
やや
多い
問題を多く
扱う建築士
問題処理の経験が豊富なので、的確性が高い。
AB
やや
多い
大工
全般から木部関係までの範囲確認
多能工の大工はある程度全般
に確認できます
B
少ない
工務店・建設
会社の監督等
他社の建物についての調査は業界の関係があるのでどこまで取り組むか未定
C
やや
多い
土木事務所
規則・法的面からのみの、問題の有無を判断。業者に指導するのみ。
E
無
土木管理士
(地盤・擁壁)
地質・地盤・擁壁(ようへき)関係
A
やや
多い
地盤調査会社
(地盤・擁壁)
地質・地盤・擁壁(ようへき)関係
A
多い
法的解決
司法書士
内容証明を作成し、相手先へ送付の業務
D
少ない
弁護士
建築関係に強い所を探す
A
多い
調停
双方にての合意で決まる。
これで決まらないと裁判(訴訟)となる。
裁判所に納める手数料(0.5%)
AB
やや
多い
裁判
当方側にて、関係資料を作成する必要がある。時間がかかるので余裕が必要。
裁判所に納める手数料(1%)
弁護士費用が必要になります。
例えば、双方の建築関係の専門家での鑑定の違いがある場合は、裁判所が採用する鑑定人に委ねる方法がある。鑑定料は発生します。
AB
多い
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3-自己解決の場合の流れ
アプローチの方向
問題箇所
アプローチ・交渉
回答・行動
説明
施工者
販売者
当事者
先方に連絡
問題を連絡する
確認作業
確認
作業
現場にて問題箇所確認作業
確認結果資料作成
資料
作成
問題箇所確認結果資料作成
確認結果資料提出
問題箇所確認結果資料提出
対処意志確認
先方が問題の認識あるか
対処意志不明確
回答
保留
先方よりの回答保留
双方にて交渉
責任範囲・費用負担割合等
双方で合意
対処意志確認を確認
現場にて確認作業
現場にて双方で確認
対処了解
問題解決作業の了解受ける
作業打合せ
問題解決作業の打合せ
作業開始
作業開始
作業終了
作業終了
作業終了後チェック
作業終了後チェック
双方確認合意
確認合意完了
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4-第三者へ問題解決依頼の場合の流れ
問題箇所
アプローチ・
回答・行動
説明
施工者
販売者
当事者
相談先
先方に連絡
問題を連絡する
確認作業
確認
作業
現場にて問題箇所確認作業
相談する
電話・面談等で相談
相談回答
電話・面談等では概略しか分からず
取り合えずの回答
対処検討
検討
アドバイザー・専門家への依頼の検討
確認依頼
相談者に状況確認依頼
確認作業
現場にて問題箇所確認作業
確認結果
資料作成
資料
作成
問題箇所確認結果資料作成
結果資料作成
完成・説明
結果資料作成完成・説明
対処方針打合せ
先方への対処方針打合せ
確認結果
資料提出
問題箇所確認結果資料提出
対処意志確認
先方が問題の認識あるか
対処意志
不明確
回答
保留
先方よりの回答保留
双方にて交渉
責任範囲・費用負担割合等
双方で合意
対処意志確認を確認
現場にて
確認作業
現場にて双方で確認
対処了解
問題解決作業の了解受ける
作業打合せ
問題解決作業の打合せ
作業開始
作業開始
作業終了
作業終了
作業終了後
チェック
作業終了後チェック
双方確認
合意
確認合意完了
2-問題解決方法の流れ
TOPへ
3-やりなおし・補修の時間・
費用の負担と工程の流れ
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各箇所によりますが、作業手間・部材の取りよせ・廃棄物処理等が出てきます
すでに施工した箇所
問題箇所のハズシ・壊し
他の箇所とのからみ
問題箇所のハズシ・壊し
問題箇所の再施工
やりなおし施工
廃棄物
ハズシ・壊し物がでます
結局３倍程度時間、費用がかかってしまいます。
すでに居住の場合は、留守にできない、家具等の移動、ほこり、汚れる、かたずけ等の居住者に負担になります。
例として
床のフローリング
の一部張替え
壁下の巾木のはずし
床板は、両サイドの板が凹凸状になっていますので、箇所により問題箇所まで外さなければならない。
壁クロスの張替え
下地が
(プラスターボード
・木板の場合)
壁一面の場合は、天井面の見切り・廻り縁ハズシ
床上の巾木ハズシ
クロスのハガシ
下地の紙部の補修(パテでの凹凸補修)
新クロス張り
床上の巾木張り
天井面の見切り・廻り縁張り
完了
トラブル は、発見時期が早ければ、早いほど時間・手間・費用が少なくて済みます。
